Как продать долю в квартире без согласия другого собственника?

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В течение 30 суток сособственник должен дать ответ о покупке продаваемой доли по преимущественному праву покупки, либо отказ от покупки. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Так как при продаже доли через договор купли-продажи у другого сособственника возникает преимущественное право покупки продаваемой доли, процедура продажи доли затруднительна и долгосрочна. Поэтому на практике используются некоторые способы обхода указанной процедуры, а именно:

1) Договор дарения всей доли. Данный способ заключается в том, что происходит дарение всей доли квартиры. Согласно положениям ст. 250 ГК РФ при дарении доли преимущественное право покупки у сособственников не возникает. В данном случае происходит как бы притворная сделка, которая маскирует договор купли-продажи доли. После дарения доли приобретатель указанной доли передает денежные средства фактическому дарителю (продавцу). Указанная сделка может быть признана ничтожной в силу статьи 170 ГК РФ в том случае, если факт передачи денежных средств при дарении будет доказан. Поэтому важно делать всё юридически правильно, маскируя взаимоотношения сторон.

2) Договор дарения микро доли и договор купли-продажи остатка доли. В данном случае сделка основывается на том, что при дарении микро доли возникает новый сособственник, который также на основании ст. 250 ГК РФ приобретает преимущественное право покупки продаваемой доли. Так как при дарении преимущественное право покупки не действует, можно подарить, например, один метр доли, после чего продать оставшуюся часть. Такой вариант сложнее оспорить в суде, но он сопряжён с двойным оформлением и риском, что одаряемый потом может так и не выкупить долю. В общем, элемент притворности более очевиден, поскольку метр дарится лишь для того, чтобы затем продать этому лицу всё остальное.

3) Залоговая схема. Залоговая схема является наиболее юридически грамотной. В данном случае собственник доли по своему усмотрению вправе оформить свое имущество в качестве залога, при этом неважно мнение совладельцев. На принадлежащую долю имущества, подлежащую отчуждению, оформляется кредит. Доля в данном случае будет являться залогом. При этом собственник доли получает плату в виде кредитных средств, но займ не выплачивает. По истечении определенного времени неуплаты кредита, кредитор забирает долю, находящуюся в залоге. Поэтому доля переходит на законных основаниях приобретателю.

Данную схему обхода сложнее всего оспорить в суде и сложно доказать, что квартира продана посредством залога. Данная сделка регистрируется, а потом подписывается отступное, по которому долг прощается, а взамен неуплаченного долга передаётся доля квартиры, которая переходит в собственность залогодержателя. Недостатком указанной схемы является сложность договоров, которые могут вызвать трудности с регистрацией, поскольку регистрация указанных сделок встречается наиболее редко.

Все описанные способы являются условно законными, поэтому сопряжены с некоторой степенью риска. При наличии аргументов указанные сделки возможно оспорить в суде и признать ничтожными.