Как продать квартиру, купленную в ипотеку?

При возникновении необходимости продажи квартиры, которая была куплена в ипотеку, необходимо пройти определенную процедуру, которая некоторым образом затрудняет отчуждение жилого помещения. На практике встречаются несколько способов продажи квартиры, купленной в ипотеку:

1) Первым способом является то, что продавец сам находит покупателя. Продавец при этом должен известить кредитную организацию, предоставившую ипотечный кредит о намерениях продать квартиру. Во всех типовых ипотечных кредитных договорах присутствует пункт, согласно которому собственник не может продать объект залога третьим лицам без получения на то согласия кредитной организации до того момента, как полностью погасит задолженность. Если же собственник продает квартиру без получения такого согласия, то банк вправе запретить сделку купли-продажи, поэтому лучше сразу его предупредить о желании продать квартиру.

Следующим шагом необходимо найти покупателя, который даст согласие до совершения сделки купли-продажи отдать часть денег продавцу для того, чтобы тот полностью погасил ипотеку и снял обременение на квартиру. Перед продажей квартиры, в том числе и ипотечной, необходимо выписаться из нее. После этого потенциальный покупатель передает продавцу часть денег в качестве задатка, которая равна сумме остатка долга по ипотеке.

При передаче задатка сторонами подписывается договор задатка и продавец пишет от руки расписку о том, что получил от покупателя денежные средства. В договоре задатка необходимо указать условие, что продавец обязуется продать квартиру покупателю после снятия обременения с квартиры. Чтобы более обезопасить покупателя, договор задатка можно оформить у нотариуса, но это не обязательно.

В договоре задатка должна быть указана сумма сделки и порядок расчетов. На практике порядок расчётов обычно заключается в том, что продажная цена квартиры делится на две части, одна из частей равна долгу продавца перед банком, а вторая часть, которую получает продавец.

Деньги кладутся на две депозитные банковские ячейки, желательно в одном банке. До заключения договора купли-продажи квартиры снять их имеет право только покупатель. После того как прошла сделка купли-продажи, доступ к одной из ячеек, в которой хранится сумма долга по ипотеке, получает банк, а ко второй продавец. Далее продавец вместе с покупателем обращается в банк для погашения остатка долга по ипотеке.

Банк должен выдать справку о снятии задолженности, а также закладную на квартиру с отметкой о том, что ипотека выплачена в полном объеме. После продавцу нужно снять обременение с квартиры. Для этого продавцу вместе с представителем банка нужно придти в Регистрационную палату или МФЦ (Многофункциональный центр) и подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. Бланк заявления даст регистратор. Для снятия обременения необходимы следующие документы: паспорта собственников; договор купли-продажи; справка о погашении перед банком задолженности; закладная на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки.

После регистрации погашения записи об ипотеке в течение 3 рабочих дней продавец должен получить копии документов и выписку из ЕГРН, в которой будет подтверждено, что обременение с квартиры снято. Теперь можно продать квартиру покупателю, заключить с ним договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в УФРС.

2) Другой способ заключается в продаже с помощью банка. Порядок действий тот же, что и в первом варианте, только здесь поиском покупателя на заложенную квартиру занимается банк, а не сам продавец. Банк в данном случае заинтересован только в том, чтобы вернуть собственные средства, поэтому поиском предложения, в котором что-то бы осталось и продавцу, он вряд ли будет заниматься. По этой причине сделка через банк наименее выгодна для владельца недвижимости.

Порядок действий следующий: необходимо обратиться в банк с просьбой продать квартиру и досрочно погасить кредит. После этого банк сам подыскивает покупателя на квартиру. Далее банк подготавливает предварительное соглашение, которое продавец с покупателем подписывает и заверяет его у нотариуса. Затем банк предоставляет собственные депозитные ячейки для расчета по сделке. Покупатель по предварительному соглашению перечисляет на них стоимость квартиры – также в двух частях. Продавец с покупателем заключает договор купли-продажи в Регистрационной палате и получает доступ к деньгам на своей депозитной ячейке.