Как продать комнату в коммунальной квартире?

Коммунальная квартира – это квартира, в изолированных жилых помещениях которой проживают несколько семей. Помещения коммунальной квартиры могут принадлежать как к муниципальному жилому фонду, так и находиться в собственности у жильцов.

Во-первых, владельцу комнаты обязательно необходимо быть собственником недвижимости (иметь приватизацию). Неприватизированное жилье продать нельзя, по причине того, что оно является собственностью муниципалитета, и коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.

Во-вторых, владельцу комнаты необходимо получить согласие соседей-собственников на продажу комнаты, так как по закону право покупки отчуждаемой комнаты (статья 250 ГК РФ) в первую очередь имеют именно соседи по коммунальной квартире. Чтобы продать комнату, которая является частью коммунальной квартиры, владельцу необходимо:

1. Определить условия продажи, включая цену;

2. Оформить (в нотариальной форме) извещение об условиях продажи, в котором будет указана назначенная цена продажи, далее направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире. (*Необходимо так же известить: полномочный Жилищный комитет или районную администрацию, в случае, если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма; отдел опеки и попечительства района, если собственником одной либо нескольких комнат является несовершеннолетний гражданин или инвалид);

3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости. Для осуществления продажи понадобятся: свидетельство о собственности на комнату, справка о прописке, техпаспорт, квитанция об оплате коммунальных услуг, паспорта обеих сторон правоотношений, техническая и кадастровая документация, справка из БТИ, согласие органов опеки (если одним из собственников комнаты является ребенок);

4. Оформить разрешение от соседей-собственников на продажу общей комнаты, заверить данное разрешение нотариусом. Если в течение месяца ответ от соседей отсутствует, то их действия приравниваются к отказу от возражений (п. 2 статьи № 250 ГК РФ);

5. Выписать всех жильцов из комнаты, получить справку о выписке в паспортном столе;

6. Оформить договор купли-продажи комнаты;

7. Заключить сделку с покупателем. (*Если ваш сосед намерен купить продаваемую комнату, то вам необходимо заключить с ним договор купли-продажи. Данный договор подлежит обязательной государственной регистрации. Иногда возникают ситуации, когда согласие на приобретение комнаты высказывают несколько соседей-собственников. В таком случае вопрос о продаже комнаты будет решаться в судебном порядке или же по общему согласию всех жильцов коммунальной квартиры).

Существует 2 варианта, благодаря которым можно обойти преимущественное право покупки недвижимости:

1. Дарение части комнаты покупателю без указания передачи средств, затем следует оформить договор продажи. Деньги за комнату передаются по согласию;

2. Оформить дарственную, бывший владелец комнаты уже не будет считаться её собственником, однако в таком случает покупатель может вас обмануть – не передать денежные средства.