Как расторгнуть договор купли продажи земельного участка?

Договор купли-продажи земельного участка содержит следующие приложения: свидетельство о госрегистрации права, кадастровый паспорт участка, описание земельного участка, график платежей. Кроме того, договор купли-продажи земельного участка содержит сопутствующие документы, такие как:

— дополнительное соглашение,
— протокол разногласий и протокол согласования разногласий;
— акт приема-передачи.

Основания для расторжения договора купли-продажи зафиксированы в главе 29 ГК РФ (статья 450, 451):

- существенное нарушение условий действующего договора одной из сторон (*как показывает практика, чаще всего расторжение происходит именно по этой причине);
- иные основания, предусмотренные в ГК или других нормативных актах;
- отказ от исполнения договора или обязательств по нему;
- существенное изменение обстоятельств (форс-мажорные обстоятельства).

В соответствии со статьей 452 ГК РФ расторжение договора может быть произведено только в том виде, в каком было осуществлено его оформление. (*Допустим, если договор был составлен в простой письменной форме, не был заверен нотариусом, то и дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи стоит оформлять именно в таком же виде. Если же договор проходил заверение у нотариуса, то необходимо будет обратиться к нему же для заверения текста дополнительного соглашения).

Существует две процедуры расторжения договора купли-продажи, для каждого из них имеется определённый механизм действий:

1. По соглашению сторон:

- Встреча сторон-участников договора для взаимной консультации, договорённость о расторжении договора по соглашению,

- Подписание итогового дополнительного соглашения (составляется после проведения консультаций между покупателем и продавцом),

- Фиксация расторжения договора в органах Росреестра. Вносятся изменения в экземпляр договора купли-продажи (который хранится в архиве Росреестра), переоформления на прежнего владельца свидетельства о праве собственности на земельный участок.

2. В одностороннем порядке:

- Встреча сторон для разрешения спорной ситуации по исполнению нарушителем своих обязательств,

- Пострадавшая сторона составляет претензии в адрес стороны-нарушителя, истребует полное исполнение всех оговоренных условиями договора обязательств,

- Отказ пострадавшей стороной от исполнения своих обязательств по договору с письменной фиксацией такого отказа и его причин (*составление заявления в двух экземплярах о расторжение договора: один необходимо направить нарушителю обязательств, другой — в органы Росреестра). В данном заявлении необходимо указать все основания, послужившие причинами расторжения договора,

- Далее следует перерегистрация права собственности на продавца (*составляется после того, как пострадавшая сторона составит заявление о расторжении договора) и все стороны получат то, что им причитается (продавец — свой участок, а покупатель — деньги),

- Если процесс расторжения договора купли-продажи переносится в суд и иск признают правомерным, пострадавшая сторона получает не только свое имущество, но и может рассчитывать на компенсацию морального и материального вреда.