Коммерческая ипотека для малого бизнеса

Понятие "ипотека" появилось в обиходе россиян не так давно. Наиболее часто встречается это слово в контексте покупки жилья, и только разовые, нерегулярный характер носит приобретение в кредит нежилых помещений.
В это время в общемировой практике ипотека коммерческой недвижимости для малого бизнеса встречается как широко и повсеместно распространенное явление. Опыт зарубежных стран доказывает, что рентабельность ипотечных кредитов для самого заемщика может быть достаточно высока - разумный коммерческий подход к использованию недвижимости, приобретенный на таких условиях может приносить неплохую прибыль. Например, при сдаче помещений во временное пользование.

Понятие и основные принципы ипотеки

Кредитование подобного рода заключается в том, что на приобретаемое за заемные средства имущество, будь то офисное здание или магазин, накладывается обременение - оно становится залогом. Ипотека жилой недвижимости, как правило, дешевле бизнес-ипотеки, к тому же сроки погашения последней гораздо короче.
Процентная ставка по ипотечным кредитам может превышать 16%, при этом предоставляются они, как правило, в валюте. Срок, на который выдаются кредиты подобного рода колеблется в интервале от 10 до 12 лет. Первоначальный платеж потенциального заемщика может составлять сумму, равную 25-40% рыночной стоимости приобретаемого имущества. Одним из обязательных условий предоставления кредита под залог коммерческой недвижимости является не менее года прибыльной и стабильной работы клиента в своей сфере предпринимательства.

Основы юридической стороны бизнес-ипотеки

Все базисные стадии получения коммерческой ипотеки и кредита под залог жилой недвижимости одинаковы и включают в себя схожие процедуры и требования, такие как оценка платежеспособности потенциального заемщика, его соответствие основным критериям.
Основной отличительной чертой бизнес ипотеки является законодательно закрепленное условие об отсутствии возможности документального оформления залога коммерческой недвижимости до того момента, когда будет подписан договор ее купли-продажи. Приобретаемое на таких условиях имущество только тогда можно отдавать в обеспечение кредита, когда будет юридически закреплен факт перехода права собственности на него.
Кроме того, важным отличительным моментом является и тот факт, что законодательство не предусматривает обязательного обременения ипотекой коммерческой недвижимости в момент ее регистрации в собственность покупателя-заемщика. Бизнес-ипотека регулируется Гражданским кодексом и законом "Об ипотеке", согласно которому в таком договоре среди существенных условий отсутствует упоминание об безальтернативном обременении.

Выгода коммерческой ипотеки

В настоящий момент существующая законодательная база не дает возможности устойчивого роста этого рынка кредитования и в значительной мере тормозит его развитие. Кроме того, налицо противоречие в необходимости получения такого рода кредита. Крупный бизнес, как правило, не испытывает потребности в заемных средствах и приобретении недвижимости на условиях ипотеки с последующим ее обременением. Те же предприятия, которые заинтересованы в получении кредита, зачастую не проходят проверку на соответствие требованиям к потенциальным заемщикам хотя бы в виду отсутствия у них ликвидного залога.
Эти факторы и являются в настоящий момент сдерживающими развитие рынка коммерческого ипотечного кредитования. Заемщиками являются в основном крупные предприятия. Кроме этого, непростая обстановка на рынке коммерческой недвижимости накладывает свой отпечаток и не может не отражаться на малом бизнесе, подвергая его представителей значительным рискам.

Варианты ипотеки коммерческой недвижимости

Законодательное обеспечение коммерческой ипотеки в настоящее время далеко от совершенства. Именно его недостатки легли в основу существующих на сегодняшний день схем получения кредита под залог недвижимости. Ввиду специфики оформления залога коммерческой недвижимости, а точнее отсутствия необходимости этой процедуры, сформировалось несколько вариантов заключения сделок купли-продажи такого имущества в разрезе действующих нормативных актов.
Вариант 1. Заключение сделки и подписание договора сопровождается предоставлением продавцу банковской гарантии с одновременной уплатой части договорной стоимости. После регистрации права собственности на нового покупателя недвижимость оформляется в залог с последующим окончательным расчетом. Подобная схема вызывает наибольшие трудности в ее реализации и предусматривает длительность оформления.
Вариант 2. Наряду с выплатой части стоимости недвижимости собственными средствами покупателю необходимо пройти непростую процедуру получения гарантии кредитной организации, заключающейся в принятии банком обязательства погасить недостающую часть суммы договора. Наряду с этим оформляется регистрация права собственности и залога в пользу банка. Как только процедура запущена и все необходимые документы приняты органом государственной регистрации сделок с недвижимостью, происходит окончательный расчет с продавцом.
Вариант 3. Участники рынка недвижимости используют при описании этой схемы понятие выкупа юридического лица. Суть ее заключается в создании специальной фирмы, которая становится собственником объекта ипотеки. Выплата кредита происходит при этом путем покупки акций созданной компании.

Финансовая аренда как альтернатива коммерческой ипотеке

Специалисты уверены, что полноценным аналогом ипотеке коммерческой недвижимости в ближайшей перспективе вполне может стать лизинг. При этом лизинговая компания, предоставляющая заемные средства для приобретения предмета ипотеки, на протяжении всего срока погашения кредита является собственником недвижимости.
После погашения займа, по условиям договора, имущество переходит во владение плательщику кредита. Недостаток подобной схемы в том, что при банкротстве требования кредиторов лизингодателя распространятся на его имущество, в состав которого будет входить и объект ипотеки.
С другой стороны, лизинг - четко прописанная в законодательстве финансовая услуга, что делает ее прозрачной и понятной для заемщика.
Так или иначе, работая с инструментом ипотечного кредитования, риски малого предпринимательства трудно преуменьшить. Наиболее актуально стоит вопрос низкой налоговой культуры субъектов бизнеса и, как следствие, невыгодные и жесткие условия предоставления ипотеки. Кредиты станут доступными и простыми в получении только тогда, когда возрастет уровень прозрачности малого бизнеса.