История ипотеки в России

В России ипотека, как система получения кредита под залог недвижимости, возникла еще в XVIII веке.
Просуществовавший до конца пятидесятых годов Государственный заемный банк, ранее называвшийся Государственный банк для дворянства, был учрежден в 1754 году. В первой половине XIX века, кроме того, действовал вспомогательный банк для дворянства.
Во второй половине XIX века начала формироваться строительная система ипотечного кредитования, действующая до 1917 года.
В результате банковской реформы в 1859 - 1860 годах появились два рода частных кредитных учреждений: основанные на взаимном кредите городские кредитные общества и основанные на акционерных началах.
Для создания благоприятной кредитной среды в сфере ипотечных отношений частных финансовых организаций оказалось недостаточно. В 1883 г. был учрежден Крестьянский Поземельный банк (КПБ), для выкупа крестьянами земли.
В 1885 г. правительство учредило Государственный дворянский банк (ГДПЗ). Уже в 1861 году в Петербурге и в 1862 г. в Москве городские кредитные общества стали осуществлять основное количество операций с городской жилой недвижимостью.
Сумма ипотечных кредитов, выдаваемых заемщиком, должна была соответствовать сумме находившихся в обращении облигаций общества. Размер ссуды основывался на заключении оценочной комиссии, определявшей стоимость недвижимости и уровень ее доходности.
Ссуда давалась в размере 50 - 60% от стоимости залога. Кредит выдавался только закладными листами и облигациями общества, сроком от 15 до 36 лет с правом преждевременного погашения.

Заемщик продавал облигации на вторичном рынке.
В 1862 году Министерство финансов разрешило Государственному банку выдавать кредиты под залог облигаций Петербургского общества в размере 90% их стоимости. Через несколько лет облигации кредитных обществ стали пользоваться спросом - эти ценные бумаги имели устойчивый курс и высокий процент дохода.
Положением 1883 года городским общественным банком стало возможным выдавать кредиты под залог земель от одного года до двенадцати лет и строений от трех до восьми лет не выше 50 % от оценочной стоимости. Эти банки не выпускали ипотечных ценных бумаг.
Ипотечные облигации выпускали не только частные банки. Для государственных банков источником средств на выдачу кредитов являлись процентные бумаги. Они назывались закладными листами ГДЗБ и государственными свидетельствами КПБ и гарантировались Российским государством.
Суммы от реализации закладных шли исключительно для выдачи кредитов. Стартовые капиталы земельных банков были созданы путем кредитования их Государственным банком.
Всего, до начала первой мировой войны, КПБ и ГДЗБ по приблизительным оценкам было выпущено закладных листов на сумму около 3 миллиардов рублей. Спектр ценных бумаг на фондовом рынке выпускаемых российскими ипотечными организациями в период до 1917 года был представлен закладными листами ПДЗБ и государственными свидетельствами КПБ, - закладными листами земельных банков, как с акционерным капиталом, так и основанных на принципах взаимного кредитования, облигации и закладные листы кредитных обществ и акции земельных банков. После революции 1917 года система финансово-кредитных отношений и структура собственности на землю в России полностью изменилась и ипотечный кредит исчез.
Но, несмотря на всю безнадежность российской жилищной системы, причин для изобретения чего-то нового нет, во всем мире подобные проблемы решаются ипотечным кредитованием.
Современная ипотека в России появилась в 1998 году, с принятия соответствующего закона. С 1999 года координатором действий федеральных органов исполнительной власти в этой области является Госстрой России. Помимо того, небольшие ипотечные программы приняты в 20 регионах России, в ряде корпораций, банков и министерств.
Как показывает анализ, проводимый сотрудниками Госстроя России, 6% населения являются участниками системы ипотечного жилищного кредитования по классической схеме (30% - накопления заемщика, 12 - 15% годовых, 70% - кредит сроком на 10 - 15 лет).
Но эти цифры верны лишь только если говорить о приобретении новой квартиры. А если же речь идет об улучшении жилищных условий (покупка дополнительных одной - двух - трех комнат с одновременной продажей имеющейся жилплощади), число участников системы ипотечного кредитования увеличивается до 20 - 25%.
Кроме того, у населения имеется огромный незадействованный капитал в виде приватизированного жилья, который по самым приблизительным оценкам составляет около 4 триллионов долларов, а также накопления (около 300 миллиардов долларов США).
Привлечение этих средств на рынок может существенно встряхнуть экономику страны. Однако с другой стороны, страховые компании и пенсионные фонды, накопив огромные средства населения, остро нуждаются в надежных механизмах вложения этих средств.