Право на налоговый вычет при покупке новой квартиры

В 2006 году я купил квартиру в ипотеку, будучи в браке (за 1 500 000 рублей), свидетельство о праве собственности выдано только на меня. Я оформил налоговый вычет на квартиру. В 2011 году мы погасили ипотеку, частично за счет материнского капитала. В этом же году мы с супругой заключили соглашение о распределении долей в праве собственности на эту квартиру (1/4 – жене, 3/4 - мне). Затем я подарил 1/4 доли в квартире ребенку, жена – свои 1/4 доли второму ребенку. В 2012 году мы планируем продать квартиру примерно за 2 100 000 рублей. Скажите, должны ли мы будем заплатить налог с продажи квартиры? Будет ли у нас право на налоговый вычет при покупке новой квартиры?

Семейное законодательство признает совместным имуществом супругов все, что было приобретено ими в период зарегистрированного брака. Поэтому не имеет юридического значения факт регистрации квартиры только на мужа, право собственности супруги на квартиру возникло с момента регистрации права собственности на квартиру на супруга в 2006 году. Налоговый кодекс освобождает от обложения налогом на доходы физических лиц доходы от продажи имущества, которое находилось в их собственности три года и более. При этом, как указывают в разъяснениях органы налоговой службы и Минфин, последующее перераспределение долей в праве собственности на недвижимость между супругами не прерывает течение трехлетнего срока, установленного НК РФ. Поэтому в Вашем случае доход от продажи долей супругов в праве собственности не будет облагаться НДФЛ, т.к. Вы являетесь собственниками более трех лет, независимо от того, что размер долей изменился в связи с дарением.

Дети также имеют право на доход от продажи их доли в праве собственности на квартиру, при этом родители выступают их законными представителями. Поскольку они владеют квартирой менее трех лет, то при определении налогооблагаемой базы по НДФЛ они имеют право на получение имущественного налогового вычета (максимум до 1 000 000 рублей). Размер налогового вычета распределяется между всеми сособственниками продаваемого имущества пропорционально долям. В Вашей ситуации размер налогового вычета для детей будет составлять по 250 000 рублей (1/4 от 1 000 000), а размер дохода составит по 525 000 рублей (1/4 от 2 100 000). Поэтому один из супругов должен будет представить от имени детей в налоговую службу декларацию 3-НДФЛ в срок до 30 апреля 2013 года.

Согласно статье 220 НК РФ общий размер налогового имущественного вычета в сумме фактически произведенных расходов на приобретение жилья и погашение процентов по кредиту не может превышать 2 000 000 рублей. При покупке жилья в общую собственность размер налогового вычета распределяется между сособственниками в соответствии с размером их долей. Поэтому если Вы с женой приобретаете новую квартиру в общую собственность, каждый из Вас имеет право на налоговый вычет соразмерно доле в праве собственности. Однако следует учесть, что повторное предоставление налогового вычета не предусмотрено законом.

При этом письмом ФНС от 30 ноября 2009г. №3-5-04/1749 разъясняется, что если супруг при приобретении квартиры в общую собственность уже воспользовался налоговым вычетом в размере 100%, а другой нет, то в случае приобретения другого жилого помещения другой супруг вправе заявить о налоговом вычете в размере 100%, но не более 2 000 000 рублей. Таким образом, Ваша жена сможет воспользоваться налоговым вычетом при покупке новой квартиры.