Оформление договора дарения

Договор дарения позволяет безвозмездно передать право собственности на имущество, поэтому дарственные очень часто оформляют супруги, родители, дети и другие родственники.

Самый высокий процент всех заключаемых дарственных составляет дарение недвижимости:

- во-первых, это дорогостоящее имущество и права на него официально регистрируются,

- во-вторых, позволяет дарителю лично убедиться, что имущество перешло именно тому, кому он хотел (этим завещание проигрывает дарению),

- в-третьих, дает возможность обойти правило о совместной собственности супругов: подарив квартиру сыну или дочери, которые состоят в браке, можно гарантировать, что это имущество останется в их личной собственности, а другой супруг не сможет предъявить на него никаких прав.

Рассмотрим общий порядок заключения договора дарения, а также особенности оформления дарения недвижимого имущества.

Правила составления договора дарения

Дарителем может выступать собственник вещи, или законный владелец имущественного права, полностью дееспособный, т.к. он должен осознавать последствия своих действий и руководить ими. Несовершеннолетние и ограниченно дееспособные могут быть дарителями в немногих случаях, исключительно в рамках дозволенных действий.

Одаряемым может быть любое лицо, в т.ч. недееспособный, малолетний, при условии, что сделка будет заключаться через законного представителя. Договор дарения может быть заключен:

- фактически, путем передачи дара одаряемому (в т.ч. символическая передача ключей или документов),

- в форме письменного соглашения, когда даритель обязуется передать в дар вещь, имущественное право или освободить одаряемого от исполнения имущественной обязанности (например, простить долг).

Письменный договор дарения заключается от имени двух сторон – дарителя и одаряемого, которые подписывают текст сделки, выражая тем самым свое согласие на ее заключение. Можно заключать сделку дарения через представителей, но тогда в доверенности обязательно должен быть обозначен предмет дарения и назван одаряемый. Дарение нельзя ставить под условие – предоставить имущество взамен или выполнить какое-то действие. Дарение всегда безвозмездно, т.е. материальная выгода в результате возникает только у одаряемого.

В письменном договоре дарения обязательно нужно согласовать срок передачи вещи одаряемому. Следует отметить, что одаряемый становится собственником подаренной движимой вещи или имущественного права, не подлежащего регистрации, не с момента передачи, а уже с момента подписания договора обеими сторонами. Только право на недвижимость возникнет с момента его государственной регистрации в Росреестре.

Передача дара рассматривается уже как исполнение договора, которое можно требовать в принудительном порядке по суду. Если имущество, выступающее предметом дара, оказывается слишком обременительным по содержанию, одаряемый может в любое время до передачи отказаться его принимать без объяснения причин. Отказ должен быть оформлен в письменном виде. Но даритель вправе тогда требовать возмещения расходов, понесенных на оформление договора и подготовку к передаче имущества.

Запрещается заключать договор дарения, по которому право собственности у одаряемого возникает после смерти дарителя. По сути, это представляет собой подмену завещания, поэтому такой договор ничтожен.

В письменном договоре дарения обязательно должен быть четко обозначен его предмет: указываются все идентифицирующие признаки передаваемого в дар имущества или имущественного обязательства, от которого освобождается одаряемый. В частности, нельзя прописать в договоре, что передается все имущество или какая-то его часть. Вследствие безвозмездного характера дарения есть опасность, что оно может стать предметом различных злоупотреблений. Поэтому законодательно запрещено совершать дарение на сумму свыше 3 000 рублей:

- от имени малолетних и недееспособных граждан – их родителям, опекунам или попечителям,

- от имени граждан, состоящих на лечении или ином содержании медицинских, образовательных организаций или учреждений социальной защиты – сотрудникам этих организаций,

- государственным и муниципальным служащим в связи с их должностным положением.

В договор дарения можно включить условие о том, что дарение отменяется в том случае, если одаряемый умрет раньше дарителя. Если такое произойдет, то даритель вправе истребовать подаренную вещь обратно, при условии, что она сохранилась. Но если к моменту отмены дарения вещь уже была продана третьему лицу, истребовать ее у покупателя даритель уже не вправе. Поэтому, приобретая вещь, которая была подарена продавцу с условием отмены дарения, не стоит опасаться, что через некоторое время ее могут изъять.

Как оформить договор дарения на квартиру или дом?

1) Заключить договор дарения.

Договор дарения на недвижимое имущество обязательно составляется в форме единого письменного документа, подписанного обеими сторонами – дарителем и одаряемым. В договор дарения жилой недвижимости нужно включить следующие пункты:

- место и дата заключения договора,
- полностью Ф.И.О., год рождения, адрес проживания и паспортные данные дарителя и одаряемого,
- волеизъявление дарителя на передачу дара и согласие одаряемого принять дар,
- подробное описание объекта недвижимости, передаваемого в дар: точное наименование, назначение, кадастровый номер, место нахождения, этаж, общая площадь, число комнат и иные характеристики. Все данные о недвижимости должны быть внесены в договор точно в соответствии с кадастровым паспортом на объект,
- данные свидетельства о праве собственности дарителя на недвижимость (серия, номер, дата выдачи, кем выдано),
- есть ли права третьих лиц на недвижимость, не находится ли она в залоге, под арестом и иными обременениями,
- перечень лиц, имеющих право пользования жилой недвижимостью, если таковых нет – указать,
- срок передачи недвижимости одаряемому,
- общий перечень прав, обязанностей сторон, порядок изменения и расторжения договора, ответственность сторон.

Договор составляется в трех экземплярах, каждый из которых подписывается обеими сторонами (третий – для Росреестра).

2) Осуществить передачу дара одаряемому.

После подписания договора дарения даритель и одаряемый составляют и подписывают акт передачи недвижимого имущества. В акте отражается полная характеристика объекта недвижимости, обозначается, есть ли какие-то недостатки в имуществе, и фиксируется факт передачи дара дарителем и принятие его одаряемым.

3) Зарегистрировать право собственности одаряемого.

Далее, чтобы оформить переход права собственности на подаренную недвижимость, необходимо обратиться в отделение Росреестра своего региона и представить на регистрацию следующий пакет документов:

- оригиналы договоров дарения (3 экземпляра),
- заявления: от дарителя – о переводе права собственности на объект недвижимости на одаряемого, и от одаряемого – о регистрации его права собственности. Заявления формируются специалистом Росреестра автоматически, сторонам нужно только их проверить и подписать,
- квитанцию об оплате государственной пошлины (на 2017 год – 2000 рублей),
- документ, на основании которого даритель приобрел право собственности на имущество (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.п.),
- свидетельство о государственной регистрации права собственности дарителя на имущество. В случае, если у дарителя право собственности на объект не зарегистрировано, придется сначала оформить свидетельство в Росреестре, прежде чем регистрировать дарение.

Кадастровый паспорт при регистрации права на объект недвижимости с 2017 года представлять не требуется, т.к. введен единый реестр кадастрового учета и прав на недвижимое имущество.

В отдельных случаях также потребуются дополнительные документы:

- если даритель передает в дар объект недвижимости, который является совместно нажитым имуществом в браке, то нужно представить нотариально заверенное согласие второго супруга на дарение,

- если в договоре дарения указаны лица, имеющие право пользования жилым помещением, то запросят справку о составе лиц, зарегистрированных по данному адресу.

По итогам государственной регистрации одаряемому выдается свидетельство о праве собственности, на основании которого он становится полноправным владельцем жилой недвижимости.

Нужно ли заверять договор дарения квартиры или дома у нотариуса?

По общему правилу дарственную на квартиру и иную жилую недвижимость необязательно удостоверять нотариально. Но по желанию сторон нотариус может заверить такую сделку. Как показывает практика, ни лучше, ни хуже она от этого не становится.

Плюсы нотариального удостоверения дарственной:

- нотариус проводит правовую экспертизу сделки, проверяет дееспособность сторон,
- нотариус располагает доступом к сведениям Росреестра об объектах недвижимости и может удостовериться, нет ли обременений на объекте и иных препятствий вступлению в право собственности одаряемого,
- предусмотрен сокращенный срок государственной регистрации прав по сделкам, заверенным нотариально (в течение 3 рабочих дней) и можно самостоятельно не обращаться в Росреестр, все документы направит нотариус.

Минусы нотариального удостоверения дарственной:

- дополнительные расходы на оформление сделки. Стоимость оформления договора у нотариуса складывается из: тарифа 0,5% кадастровой стоимости объекта и стоимости услуг правового и технического характера (примерно от 1000 до 10 000 рублей). Поэтому нотариальное удостоверение сделки – недешевое удовольствие,
- государственная регистрация права собственности в Росреестре при этом не отменяется, пошлину также нужно будет заплатить,
- нотариуса практически невозможно привлечь к ответственности, если сделка впоследствии будет признана недействительной.

Поэтому право выбора – обращаться к нотариусу или нет – принадлежит сторонам сделки.

Но есть ряд случаев, когда дарственная на недвижимость обязательно подлежит нотариальному удостоверению:

- квартира или дом находятся на праве общей долевой собственности, и даритель дарит только свою долю или все сособственники дарят свои доли по одной сделке. Например: сособственник квартиры дарит свою долю (1/3) другому лицу. Или все сособственники квартиры дарят свои доли (по 1/3) другому лицу.
- недвижимость находится на праве общей совместной собственности супругов и даритель (один из супругов) дарит только свою половину в праве собственности. Например: супруг А. дарит свою 1/2 доли в праве собственности на квартиру другому лицу.

При этом не требуется обязательное нотариальное удостоверение дарственной на недвижимость в таких случаях:

- квартира или дом принадлежат одному собственнику, а он дарит только долю в своем праве собственности. Например: единственный собственник квартиры дарит 1/2 доли в праве собственности другому лицу.
- недвижимость находится на праве общей совместной собственности супругов и объект дарится полностью другому лицу. Например: супруги А. и Б. дарят квартиру, которая является их совместной собственностью, своему сыну.

Для нотариального удостоверения договора дарения квартиры или дома нужно будет представить:

- копии паспортов дарителя и одаряемого,
- свидетельство о праве собственности дарителя на недвижимость,
- документы, на основании которых к дарителю перешло право собственности на недвижимость (договор купли-продажи или свидетельство о вступлении в права наследства и т.п.).

Все остальные документы на недвижимость (выписку из реестра недвижимости, кадастровый паспорт) нотариус запрашивает самостоятельно через систему электронного взаимодействия с Росреестром. Кроме того, нотариус сам может направить заявление о государственной регистрации права собственности в Росреестр, что существенно сокращается срок регистрации – через 3 рабочих дня можно уже получить свидетельство о государственной регистрации права собственности одаряемого.

Образец договора дарения квартиры

Город Москва, Российская Федерация
Двадцать второе мая две тысячи семнадцатого года

Мы:
гражданин Иванов Иван Иванович, «__»_______ года рождения, проживающий в г. Москве, ул.__________ (паспорт серии ____ , выдан _____ «__»_____г.), именуемый в дальнейшем «Даритель», с одной стороны, и
гражданка Петрова Мария Ивановна, «__»_______ года рождения, проживающий в г. Москве, ул.__________ (паспорт серии ____ , выдан _____ «__»_____г.), именуемая в дальнейшем «Одаряемый», с другой стороны,
заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Даритель безвозмездно передает, а Одаряемый принимает в дар жилое помещение (квартиру) под номером ____, находящееся по адресу: город Москва, ул. ______, в доме №__.
Кадастровый номер отчуждаемой квартиры - ________.
Квартира расположена на первом этаже девятиэтажного панельного дома, общая площадь составляет 53,5 кв.м, в т.ч. жилая площадь – 32,8 кв. м, состоит из двух комнат, что подтверждается кадастровым паспортом №___ от «__»______г.
Кадастровая стоимость квартиры составляет _______ рублей.

2. Отчуждаемая квартира принадлежит Дарителю на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство Серия___ №____, выданного нотариусом города Москвы ______Ф.И.О. «__»________г., зарегистрированного в реестре за № _____.

3. В квартире, указанной в п. 1 настоящего Договора, никто не зарегистрирован, что подтверждается справкой ______ от «__»________г. за №_____.
4. Супруг Дарителя – Ф.И.О. – предоставил свое согласие на дарение указанной квартиры Ф.И.О., заверенное нотариусом города Москвы _____Ф.И.О., зарегистрированное в реестре за №____. Одаряемый с содержанием заявления ознакомлен.

5. Даритель ставит Одаряемого в известность об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении отчуждаемой квартиры. По сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним до подписания настоящего договора квартира никому не запродана, не заложена, в споре и под арестом не состоит.

Задолженность по налогам за отчуждаемую квартиру отсутствует, о чем Одаряемому представлены соответствующие документы.

6. Передача отчуждаемой квартиры Дарителем и принятие ее Одаряемым будет выражаться во вручении ключей от квартиры и правоустанавливающих документов на нее, что фиксируется актом передачи недвижимого имущества. Даритель обязуется передать квартиру одновременно с подписанием настоящего Договора.

7. Одаряемый приобретает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации его права в отделении Росреестра.

8. Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по жилищно-коммунальным услугам в отношении отчуждаемой квартиры, и не имеют в этой связи взаимных претензий.

9. Стороны Договора подтверждают, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими пониманию существа подписываемого ими договора, не находятся под влиянием обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

10. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, два из которых остаются на руках у Дарителя и Одаряемого, третий передается в отделение Росреестра для государственной регистрации перехода права собственности.

Подписи сторон

Автор публикации: Сивакова И. В., кандидат юридических наук, автор канала Юридические тонкости