Раздел взятой в ипотеку квартиры при разводе супругов
Ипотечный кредит позволяет приобрести собственное отдельное жилье, что особенно актуально для молодых семей. Но ипотека всегда предполагает длительный период выплаты кредита, и нет никаких гарантий, что брак продлится так же долго.
Однако, вступая в брак, супруги чаще всего не задумываются над тем, что когда-то в будущем может встать вопрос о разделе совместного имущества.
И этот вопрос существенно осложнится, если квартира или дом приобретались на заемные средства. В таком случае придется делить не только жилье, но и долг по ипотечному кредиту, а это, как правило, немалые суммы.
В этой статье мы подробно разберем все нюансы раздела супругами недвижимого имущества, приобретенного в ипотеку, в контексте различных ситуаций, которые могут возникнуть в реальной жизни.
Это позволит заранее предусмотреть все возможные проблемы в будущем и максимально застраховать себя от крупных неприятностей.
Ситуация 1. Один из супругов в период брака оформил на себя ипотеку, собственность на квартиру оформлена в браке
Квартира, приобретенная супругами в период законного брака, относится к совместно нажитому имуществу и предполагается, что супруги имеют равные права на него.
Поэтому при получении ипотечного кредита лицом, состоящим в браке, банки, как правило, включают второго супруга в договор кредитования в качестве созаемщика и определяют долю каждого супруга в кредитном обязательстве.
Тогда все вопросы по разделу кредита в будущем снимаются – супруги даже в случае развода остаются должны по кредиту каждый в пределах своей доли.
Но бывают ситуации, когда платежеспособен только один супруг, и банк только ему дает согласие выдать ипотечный кредит. В таком случае супруги не смогут разделить квартиру, продав ее и поделив деньги.
Квартира, приобретенная в ипотеку, находится под залогом у банка в течение всего времени, пока выплачивается кредит. Поэтому без разрешения банка нельзя ни продать, ни обменять квартиру. Разделить кредит между супругами также невозможно без согласия банка, поскольку закон запрещает изменять обязательство, в т.ч. включать нового должника по нему, не спросив разрешения кредитора (банка).
Банки не заинтересованы в том, чтобы кредитное обязательство делилось между несколькими должниками, т.к. в таком случае возрастает риск невозврата кредита. Поэтому можно попробовать обратиться в банк с заявлением о переоформлении кредитного обязательства на каждого супруга в отдельности, но особо рассчитывать на то, что банк согласится, не стоит.
Какие варианты для раздела ипотеки между супругами можно предложить?
1) Оформить брачный договор или соглашение о разделе совместно нажитого имущества.
Такой вариант подходит для тех идеальных случаев, когда супруги расстаются в хороших отношениях и могут спокойно договориться о разделе имущества и кредита по нему. Брачный договор можно заключать только в период брака, после развода заключается уже только соглашение о разделе имущества. Оба эти договора подлежат обязательному нотариальному удостоверению и включают обязательные для супругов положения относительно раздела совместно нажитого имущества, в т.ч. общих долгов. В договоре можно зафиксировать любой вариант раздела, на который согласились оба супруга. Например:
- передать квартиру в собственность одного супруга, который и будет платить ипотечный кредит. Если кредит был оформлен на супруга, который отказался от квартиры в пользу другого супруга, то формально должником по кредиту останется первый супруг, т.к. изменить должника по своему соглашению супруги не вправе. Но супруг, получивший квартиру, обязан возмещать другому супругу все выплаты по кредиту или платить за него. В случае нарушения графика выплат супруг, на которого оформлен кредит, может по суду потребовать взыскания с другого супруга возмещения причиненного ущерба, представив нотариально заверенное соглашение о разделе имущества;
- разделить квартиру и соответственно определить доли каждого супруга в выплате ипотечного кредита. Следует учитывать, что нельзя разделить квартиру фактически, т.е. закрепить за каждым супругом определенные комнаты. По закону такой раздел допустим только при условии, что каждое помещение, выделенное после раздела, будет иметь отдельный вход. Поэтому в большинстве случаев раздел квартиры производится в долях: за каждым супругом закрепляется определенная доля в праве собственности на квартиру, что оформляется соответствующим свидетельством о государственной регистрации.
В соглашении супруги вправе определить, в каких долях будет выплачиваться остаток по ипотечному кредиту. И далее выплаты будут происходить по тому же сценарию, что и в первом варианте: кредит формально продолжает числиться за супругом, который его получил, а второй супруг должен возмещать ему часть средств пропорционально своей доле. В случае нарушения выплат суд взыщет со второго супруга в пользу первого долг исходя из закрепленной в соглашении доли в кредитном обязательстве.
Необходимо учитывать, что все выплаты по ипотечному кредиту, произведенные в период брака, относятся к совместным расходам супругов (если не будет доказано обратное – что выплаты осуществлялись за счет личных средств одного из супругов). Поэтому супруг, который отказался от квартиры в пользу другого супруга, или получивший меньшую долю в квартире, вправе требовать компенсации ему половины (или иной доли, соответствующей договоренности) взносов, выплаченных по кредиту в период брака.
2) Договориться с банком, получить его письменное согласие и продать квартиру, заложенную в ипотеку.
Бывают ситуации, когда банк во избежание еще более худшей ситуации соглашается на продажу квартиры. При этом он, как правило, указывает минимально допустимую цену сделки, с учетом того, чтобы вырученных денег было достаточно для погашения кредита.
При регистрации сделки купли-продажи в Росреестр нужно будет представить письменное заявление банка о согласии на продажу. Без этого документа право собственности нового покупателя не будет зарегистрировано, и сделка не состоится. Деньги, оставшиеся после продажи квартиры, пойдут на погашение кредита. Остаток делится между супругами пополам по правилам о разделе совместно нажитого имущества.
3) Заявлять в суд требование о разделе квартиры и долга по ипотечному кредиту.
Судебный порядок раздела имущества является универсальным, к нему можно прибегать во всех случаях, когда мирно договориться с бывшим супругом нет никакой возможности. Суд будет производить раздел квартиры по общим правилам – в равных долях между супругами. В отдельных случаях допускается отступление от этого порядка по усмотрению суда (например, если многодетная семья и все дети остаются проживать с одним супругом и т.п.).
Раздел ипотечного кредита суд не вправе производить, поскольку без согласия банка изменять обязательство недопустимо. Поэтому в таких ситуациях суд, как правило, определяет долю каждого из супругов в кредитном обязательстве. Формально само кредитное обязательство не меняется – должник остается прежний. А второй супруг также обязывается участвовать в погашении кредита в соответствии с определенной за ним судом долей: должен компенсировать в этой части расходы другого супруга на погашение кредита. В случае нарушения тот супруг может обратиться с требованием о взыскании задолженности и начисленной неустойки.
Важно отметить, что квартира, приобретенная на кредитные средства целевого назначения (например, военная ипотека), может быть признана судом личной собственностью супруга, которому предоставлялись такие средства. В подобной ситуации помогут доказательства того, что другой супруг вносил собственные средства в качестве доплаты за квартиру или на ее капитальный ремонт. Это позволит признать долю в квартире за вторым супругом.
Ситуация 2. Один из супругов до брака оформил на себя ипотеку, собственность на квартиру оформлена в браке
На первый взгляд, ситуация разрешается достаточно просто: поскольку квартира приобретена в браке, то она является совместной собственностью. Следовательно, в случае развода, она будет делиться в равных долях между супругами.
В интересах несовершеннолетних детей или в иных заслуживающих внимания обстоятельствах суд может признать за одним из супругов большую долю квартиры. Но при этом по кредиту остается должен тот супруг, который его оформил.
Формально этот долг признается его личным обязательством и второй супруг не обязан выплачивать его.
Однако суды не допускают подобной несправедливости, когда квартира делится пополам, а кредит должен платить только один супруг. Если будет установлено, что большая часть или весь кредит погашался в период брака, то квартира признается совместной собственностью супругов и делится пополам. При этом и расходы супругов по кредиту признаются равными, фактическое неравенство выплат каждого супруга по кредиту устраняется назначением соответствующей денежной компенсации.
Если же в суде подтвердится, что большая часть кредита погашалась только одним супругом, за счет его личных средств, то квартира может быть признана его личной собственностью. Например, супруг представит доказательства того, что выплаты по кредиту производились им из средств, вырученных от продажи его личного имущества.
Ситуация 3. Супруг в период брака оформил на себя ипотеку, собственность на квартиру оформлена в браке, ипотека погашена им же после развода
Супруги могут развестись и не заявляя в суде требования о разделе имущества. В судебном порядке такие требования можно заявлять в течение трех лет со дня, когда стало известно о нарушении прав супруга на совместно нажитое имущество. Поэтому вопрос о разделе квартиры может встать уже после того, как развод оформлен, а ипотека погашена.
Большинство судов в подобных ситуациях склоняются к тому, чтобы признать квартиру, приобретенную в браке, совместной собственностью и произвести раздел в равных долях. Если один из супругов оплатил большую часть ипотеки за свой счет (или даже всю ипотеку), то это не признается основанием для отнесения квартиры к личной собственности этого супруга. Суд признает квартиру общим имуществом и обязывает другого супруга возместить половину или иную соответствующую долю кредита, выплаченного за квартиру.
Хотя есть и другая практика, когда суд признает большую долю в квартире за тем супругом, который больше в нее вложился. Например, по делу, рассмотренному Верховным Судом РФ, было постановлено разделить квартиру между супругами в долях 2/3 и 1/3, поскольку супруга внесла в оплату квартиры 2/3 из своих личных средств.
Таким образом, раздел жилья, приобретенного в ипотеку, вполне допустим как во время развода, так и после него. Чтобы максимально защитить свои интересы на случай возможного раздела имущества и ипотечного кредита, рекомендуем заблаговременно заключить с супругом брачный договор.
ТЕМАТИЧЕСКИЕ ПУБЛИКАЦИИ
Ипотечный кредит позволяет приобрести собственное отдельное жилье, что особенно актуально для молодых семей. Но ипотека всегда предполагает длительный период выплаты кредита, и нет никаких гарантий, что брак продлится так же долго.
Квартира, приобретенная супругами в период законного брака, относится к совместно нажитому имуществу и предполагается, что супруги имеют равные права на него.
На первый взгляд, ситуация разрешается достаточно просто: поскольку квартира приобретена в браке, то она является совместной собственностью. Следовательно, в случае развода, она будет делиться в равных долях между супругами.
Супруги могут развестись и не заявляя в суде требования о разделе имущества. В судебном порядке такие требования можно заявлять в течение трех лет со дня, когда стало известно о нарушении прав супруга на совместно нажитое имущество. Поэтому вопрос о разделе квартиры может встать уже после того, как развод оформлен, а ипотека погашена.