ТЕМАТИЧЕСКИЕ ПУБЛИКАЦИИ    ПОРЯДОК ОБЖАЛОВАНИЯ    ЮРИДИЧЕСКИЙ ЛИКБЕЗ    СТАТЬИ    ЮРИДИЧЕСКИЙ СЛОВАРЬ

Гражданско-правовое регулирование договора аренды нежилого помещения по современному законодательству Российской Федерации


В современном российском законодательстве договор аренды нежилого помещения регулируется гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Любой договор аренды базируется на этих гражданско-правовых нормах.

ГК РФ - основной правовой акт, регламентирующий правоотношения, касающиеся аренды. Помимо ГК нормы об отдельных видах договоров аренды или об аренде отдельных видов имущества содержатся в иных законах. Применительно к аренде нежилого помещения к таким законам можно отнести Земельный Кодекс, Жилищный Кодекс, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ряд других.

Прочие нормативно-правовые акты (к примеру, к их числу можно отнести указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и т.д.) могут касаться аренды лишь ограниченно в случае неурегулированности ее законом и правомерности решения подобных вопросов на таком уровне.

Акты субъектов РФ не могут включать в себе нормы гражданского права, хотя они зачастую устанавливают порядок и условия передачи зданий и сооружений в аренду как волеизъявление собственника недвижимости при заключении с ним договора аренды.

В современном законодательстве Российской Федерации нет законного определения понятия категории нежилого помещения. Ни в ст. 130 ГК, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Тем не менее во многих правовых актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в всевозможных контекстах.

К примеру, ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое. Упоминается нежилое помещение и в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии со ст. 1 данного Закона жилые и нежилые помещения включаются в состав недвижимого имущества.

Более того, согласно п. 6 ст. 12 Федерального закона о государственной регистрации прав помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. В этой связи остается непонятным, каким образом в юридическом пространстве могут быть одновременно два объекта - здание (сооружение) и помещение, технически являющееся его частью, и является ли помещение самостоятельным объектом гражданских прав.

Научные взгляды современных правоведов на данную проблему порой занимают полярные позиции: от отрицания нежилых (жилых) помещений в качестве недвижимых объектов гражданских прав до признания бесспорного права собственника недвижимой вещи (многоквартирного дома, иного здания и т.д.) «расчленять» вещь и свободно распоряжаться ее «частями». Следует заметить, что и ранее предпринимались попытки исследования данной ситуации.

Еще К.П. Победоносцев подчеркивал, что «если допустить распределение дома между несколькими владельцами по комнатам, то право собственности каждого будет неполное...». Г.Ф. Шершеневич в свое время отмечал, что многие дома действительно выступают по природе неделимыми, так как при разделе их отдельные части, лишенные необходимых принадлежностей, не будут отвечать той цели, для которой существует дом. Но вполне допустима и другая ситуация - обширный дом может включать многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым.

Основываясь на положениях действующего российского законодательства, ряд современных авторов относят нежилые помещения к числу объектов гражданских прав в силу закона. Так, О.Ю. Скворцов, выделяя их в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов автор также выделяет здания и сооружения.

С.П. Гришаев также относит нежилые помещения к объектам вещных и обязательственных прав, ссылаясь на установившуюся в России правоприменительную практику. И. Исрафилов, соглашаясь с указанной позицией, обращает внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть. Однако существуют сторонники и противоположного мнения. Так, по мнению Е.А. Суханова, признание помещений, как жилых, так и нежилых, в качестве самостоятельных объектов гражданских прав ведет к юридическому исчезновению здания (сооружения, дома), в котором рассматриваемое помещение расположено.

При этом дом как объект права собственности перестает существовать с момента возникновения в качестве объектов гражданских прав отдельных помещений и общего имущества дома. Кроме того, в настоящее время нормы российского законодательства не регулируют такой важный аспект, как правомочия собственника (или арендатора) нежилого помещения в здании в отношении так именуемых подсобных помещений и оборудования.

Вследствие этого отсутствие данного регулирования приводит к возникновению споров, так как практически невозможно изолированно и обособленно использовать нежилое помещение. В реальности эта ситуация сильно осложняется тем, что арбитражные суды отказываются применять нормы об общей собственности собственников квартир (ст. 290 ГК РФ) в отношении нежилых помещений. К примеру, Президиум Высшего Арбитражного Суда в своем Постановлении от 10 сентября 2002 г. N 3673/02 отметил, что, так как в настоящее время отсутствует закон, который предусматривает возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения.

Ввиду того, что договор аренды нежилого помещения не выделен в гражданском законодательстве в качестве самостоятельного вида договора аренды; специальные нормы, регулирующие аренду нежилых помещений, в Гражданском кодексе РФ отсутствуют (в главе 34 ГК РФ «Аренда» в отношении аренды недвижимого имущества отдельно дифференцированы лишь два вида договора аренды - аренда зданий и сооружений (параграф 4 главы 34 ГК РФ) и аренда предприятий (параграф 5 главы 34 ГК РФ); глава 35 ГК РФ регламентирует наем жилого помещения).

Итак, как мы установили ранее, в гражданском законодательстве отсутствует даже развернутое легальное определение нежилого помещения. Можно найти лишь отдельные нормативные признаки нежилых помещений.

Так, из п. 6 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» можно сделать вывод, что помещениями следует считать объекты недвижимости, входящие в состав зданий и сооружений.

Нежилое помещение, выступая какой-либо частью здания или сооружения, в то же время как самостоятельный объект гражданских прав имеет существенные отличительные особенности, что не позволяет полностью распространить на отношения по аренде нежилых помещений нормы, регламентирующие аренду зданий и сооружений. Например, со значительными оговорками к аренде нежилых помещений могут быть применены установленные ст. 652 ГК РФ права арендатора на земельный участок.

На мой взгляд, к правоотношениям по аренде нежилых помещений следует применять общие положения об аренде (параграф 1 главы 34 ГК РФ), а также положения об аренде зданий и сооружений (параграф 4 главы 34 ГК РФ), но только в той части, в какой это не противоречит существу соответствующих правоотношений.

Во-первых, возможность применения к аренде нежилых помещений норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений косвенно подтверждена Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 1 июня 2000 г. N 53.

Несмотря на то, что в информационном письме анализируется только вопрос регистрации договоров аренды нежилых помещений, можно предположить, что содержащаяся в нем позиция имеет несколько общий характер. При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ аргументировал свою точку зрения тем, что нежилое помещение хотя и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано; в то же время в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы в отношении нежилых помещений.

Во-вторых, сформировавшаяся до настоящего времени судебно-арбитражная практика подтверждает применимость законодательных положений об аренде зданий и сооружений к правоотношениям по аренде нежилых помещений.

В-третьих, полный отказ на практике от применения норм об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений повлечет невосполнимый пробел в регулировании соответствующих правоотношений. Хотя такую «вынужденность» применения аналогии закона, безусловно, нельзя отнести к заслугам российского законодателя. Очевидно, что столь серьезный вопрос требует конкретного законодательного регулирования.

Содержание договора аренды определялось исходя из того, что указанный договор порождает правоотношение, суть которого состоит в предоставлении нанимателю пользования арендованным имуществом. В этом дореволюционные цивилисты видели отличие договора аренды от иных гражданско-правовых договоров. С позиции современного законодательства применительно к содержанию договора аренды важно отметить два момента, характерных для гражданско-правовой доктрины той поры. Во-первых, российские цивилисты последовательно проводили взгляд на природу договора аренды как на обязательственное правоотношение.

По общему правилу суть этого правоотношения заключалась в предоставлении нанимателю только права пользования (но не владения!) арендованным имуществом. В правоотношении, возникающем из договора аренды, исключалась возможность наличия каких-либо вещно-правовых элементов, а наниматель не рассматривался в качестве титульного владельца, обладающего вещно-правовыми способами защиты. Во-вторых, право пользования имуществом, получаемое нанимателем по договору аренды, трактовалось весьма широко и включало в себя право нанимателя передавать арендованное имущество в пользование другим лицам.

Из широкого понимания пользования арендованного имуществом со стороны нанимателя как пользования, включающего в себя и право пе­редачи указанного имущества в субаренду, исходили и составители проекта Гражданского уложения, которые подчеркивали, что наниматель в процессе пользования имуществом, полученным от хозяина, вправе передавать его в субаренду другим лицам.

Так, представляется, к договорам аренды нежилых помещений необходимо использовать следующие нормы об аренде зданий и сооружений (на том юридическом основании, что помещения входят в состав зданий или сооружений и являются их частью):

- форма и государственная регистрация договора аренды (ст. 651 ГК РФ);
- право арендатора на пользование земельным участком в части, необходимой для использования арендуемого нежилого помещения по назначению;
- размер арендной платы как существенное условие договора аренды нежилого помещения;
- общие правила передачи нежилого помещения.

Таким образом, в современном российском законодательстве основное правовое регулирование договора аренды нежилого помещения осуществляется ГК РФ. Кроме ГК регулирование договора аренды нежилого помещения происходит в иных законах и подзаконных актов. Отдельного специального федерального закона, непосредственного посвященного договору аренды нежилого помещения, а также само понятие нежилого помещения в законодательстве РФ отсутствует.