Общая характеристика договора аренды нежилого помещения

После определения правового регулирования договора аренды нежилого помещения, перейдем непосредственно к анализу рассматриваемого договора. Понятие договора аренды. Статья 606 ГК РФ: по договору аренды(имущественного найма) арендодатель либо(наймодатель) обязуется арендатору предоставить (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или временное пользование за плату.

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным. Термин «договор» является весьма многозначным как в законодательстве, так и в теории. Во-первых, это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор - это юридический факт - правомерное действие, направленное на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. По своей правовой природе договор - это двусторонняя или многосторонняя сделка, порождающая, изменяющая или прекращающая обязательство.

С волевой стороны под договором понимают своеобразную систему волеизъявлений, каждое из которых по отдельности не влечет правовых последствий; в совокупности же они представляют собой соглашение, на основании которого и происходит динамика (возникновение, изменение, прекращение) гражданского правоотношения. Во-вторых, под договором разумеется гражданско-правовое отношение, порождаемое договором-соглашением.

Наконец, в-третьих, под договором понимается документ, содержащий условия соглашения. В этом смысле о договоре говорится, например, в п. 2 ст. 434 ГК РФ. Таким образом, в законодательстве, доктрине и правоприменительной практике термином «договор» обозначаются различные понятия: 1) соглашение, юридический факт; 2) правовое отношение; 3) документ.

Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно либо он преследует цель извлечение прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

По своей юридической природе анализируемый договор аренды имеет консенсуальный, возмездный и взаимный характер. Консенсуальные договоры считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения (консенсуса) по всем существенным условиям.

Является общепринятым в науке гражданского права разделение гражданских договоров на консенсуальные и реальные. При этом «консенсуальными считаются договоры, вступающие в силу с момента достижения сторонами согласия, а реальными - договоры, когда на основе соглашения осуществлена передача стороной контрагенту определенного имущества».

В научной литературе неоднократно отмечалось, что под термином «реальный» понимают здесь передачу имущества, тем не менее «имущество» в данном случае включает и самые разнообразные права, а по мнению В. Голевинского, термин «res» следует понимать не как «вещь», а как «действие».

Консенсуальность договора состоит в том, что договор аренды нежилого помещения считается заключенным уже в момент достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора (в предусмотренных законодательством случаях также при условии государственной регистрации такого договора), т.е. независимо от момента его реального исполнения (передачи в аренду нежилого помещения).

Под возмездностью в договоре в общем виде надо понимать приобретение платы за оказанные услуги или товар. В том случаях, если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть установлена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК).

Под возмездной в общем виде понимают сделку, по которой сторона должна приобрести плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (к примеру, подрядчик получает вознаграждение за выполнение работы).

Возмездность анализируемый договор аренды состоит в обязательном встречном предоставлении (оплате) арендатором арендной платы за полученное в аренду имущество, в отличие, к примеру, от договора безвозмездного пользования, под которым понимают безвозмездность.

Во взаимных сделках каждая из сторон обладает и правами, и обязанностями (например, по договору купли-продажи продавец обязан передать вещь и имеет право на получение денежных средств, в свою очередь, покупатель обязан уплатить покупную цену и вправе требовать передачи ему вещи).

Взаимный договор предполагает наличие взаимных прав и обязанностей. Взаимность анализируемый договор аренды заключается в наличии прав и обязанностей у обеих сторон договора, т.е. как у арендодателя, так и у арендатора.

Арендная плата:

В статье 654 ГК РФ предусмотрено обязательство о включении в договор аренды нежилого помещения условия о размере арендной платы, хотя оно и не включает какие-либо специальные правила относительно формы арендной платы. В образце договора аренды нежилого помещения могут быть предусмотрены следующие формы арендной платы: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендуемого нежилого помещения продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи, в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного нежилого помещения (текущий, капитальный ремонт); другие формы по усмотрению сторон договора аренды нежилого помещения.

Самой распространенной формой оплаты является денежная, в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны договора аренды нежилого помещения могут предусмотреть даже сочетание нескольких форм арендной платы, которое по существу означает превращение договора аренды нежилого помещения в смешанный договор (п.3 ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, договора об оказании услуг.

Договор аренды нежилого помещения в Гражданском кодексе РФ:

• Согласно ст.651 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) письменная форма для договора аренды зданий и сооружений является обязательной. В противном случае несоблюдение формы договора влечет его недействительность;

• В соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора;

• В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;

• В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества;

• В ст. 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Согласно положениям данной статьи арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках;

• В соответствии с содержанием статьи 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество;

• Согласно п. 1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Во всех указанных случаях первоначальный арендодатель по договору должен быть заменен новым — приобретателем вещного права на данное имущество;

• Ст. 615 ГК РФ предусматривает обязанность нанимателя пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества;

• Ст. 616 ГК РФ обязывает арендодателя производить капитальный ремонт арендованного имущества. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью — в разумный срок;

• Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. По обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью, изъятия из этого правила могут быть установлены и договором;

• Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ;

• Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса РФ;

• Ст. 621 ГК РФ закрепляет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок; В соответствии со ст. 610 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Итак, анализируемый договор аренды не выделен в качестве самостоятельного договора в действующем законодательстве РФ, даже не смотря на то, что является достаточно распространенным.

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст.624 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатору по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В свое время аренда с выкупом считалась чуть ли не самым главным способом разгосударствления экономики (приватизации государственной собственности. В настоящее время выкуп арендованного имущества не является способом его приватизации).