Особенности формы договора аренды нежилого помещения

Для анализируемого договора аренды обязательна письменная форма. Кроме того, в некоторых случаях также необходима государственная регистрация. Рассмотрим этот момент более подробно.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ анализируемый договор аренды подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Государственная регистрация применяется государством в первую очередь в качестве основного инструмента для обеспечения стабильности гражданского оборота недвижимости.

Прозрачность и гласность сделок с недвижимостью, обеспечиваемая посредством их фиксации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - Реестр), существенно облегчает деятельность как различных государственных органов, так и обычных граждан и юридических лиц. Однако, по справедливому замечанию Е.А. Пискуновой, правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней нуждается в существенном совершенствовании, что и было реализовано законодателем в ходе реформы ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года. Также договор считается заключенным с момента такой регистрации. В практике возникал вопрос, является ли договор аренды незаключенным, если арендатор не реализовал своей обязанности, установленной договором, по его государственной регистрации?

В Постановлении ФАС ЗСО от 28.03.2014 N А81-2007/2013 рассматривался аналогичный вопрос, в результате арбитражные судьи пришли к выводу, что если арендатор принял имущество в фактическое пользование, не заявил возражений против пользования на тех условиях, которые изложены в тексте представленного договора, то отсутствие государственной регистрации договора не должно рассматриваться как препятствие к его исполнению в соответствии с условиями, изложенными в договоре.

Применительно к договору аренды нежилых помещений существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные ,позволяющие определенно установить не жилое, подлежащее передаче арендатору(количество нежилых помещений, место их расположений.) Данное условие может охватывать количественные , производство-технические и экономические характеристики нежилого помещения. Заключая договор на аренду не жилого помещения стороны фиксируют адрес, размер (метраж) помещения, его техническое состояние и назначение. Именно условие о составе передаваемого в аренду недвижемого имущества является основопологающим для данных отношений, т.к реальные арендные отношения строятся на факте передачи в аренду конкретного имущества.

Особенностью правового регулирования аренды недвижимого имущества является то обстоятельство, что законодатель посчитал необходимым выделить в качестве особых объектов аренды здания и сооружения. Кроме того, особым образом урегулирована аренда предприятий. Отметим и то обстоятельство, что в качестве предмета по договору финансовой аренды (лизинга) также может выступать недвижимое имущество, используемое в предпринимательских целях, за исключением земельных участков.

По своей экономической сущности аренду можно назвать продажей по частям вещи, имеющей продолжительный период изнашивания. Это понятие четко выражает экономическую сущность найма, которая состоит в постепенной реализации потребительной стоимости товара. А это значит, что эквивалент, получаемый арендодателем от арендатора за пользование имуществом, имеет не менее важное значение, чем само предоставление владения и пользования имуществом.

Поскольку договор аренды является синаллагматическим, он предполагает наличие двух встречных обязанностей, одинаково важных для существования обязательства: обязанность арендодателя передать имущество во временное владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату. В данном случае арендатор является субъектом встречного предоставления, т.е. исполнение им своих обязанностей непосредственно зависит от исполнения арендодателем своей обязанности передать имущество. Если арендодатель не исполнил данной обязанности, арендатору предоставлено право приостановить исполнение своей обязанности либо вовсе отказаться от исполнения и потребовать возмещения убытков (ч. 2 ст. 328 ГК РФ).

Следует отметить, что законодатель избрал различные концептуальные подходы к выстраиванию системы регулирования, с одной стороны, купли-продажи недвижимости, а с другой стороны, аренды недвижимого имущества. Если применительно к купле-продаже недвижимости в законодательстве установлены специальные правила для оборота всех объектов недвижимости, то при регламентации аренды недвижимости законодатель поместил нормы, имеющие общий характер, в раздел об общих положениях аренды (§ 1 гл. 34 ГК РФ). Например, в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством.

Что касается аренды зданий и сооружений, то нормативное регулирование этих сделок обособлено, то есть соответствующие правила имеют специальный характер. В том случае, если договор аренды недвижимости предусматривает выкуп этого имущества арендатором, то к этим отношениям применимы те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму этого договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ).

Приведем похожий пример. «Индивидуальный предприниматель Лобанова Ольга Васильевна (далее по тексту также - ИП Лобанова О.В., индивидуальный предприниматель, истец) предъявила иск в арбитражный суд к Обществу с ограниченной ответственностью «Галатея» (далее по тексту также - ООО «Галатея», ответчик) о признании договора аренды от 28 марта 2014 года N 28/3 незаключенным.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 октября 2014 года (с учетом определения Арбитражного суда города Москвы от 24 февраля 2015 года), оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 января 2015 года, иск удовлетворен полностью; договор аренды от 28 марта 2014 года N 28/03 признан незаключенным; взысканы с ООО «Галатея» в пользу Лобановой Ольги Васильевны судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4.000 руб. Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - ООО «Галатея» обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения судебных актов ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 28 марта 2014 года ИП Лобановой О.В. как арендатором и ООО «Галатея» как арендодателем подписан договор аренды N 28/03, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование помещение нежилого назначения общей площадью 54,5 кв. м, находящееся в здании, расположенном по адресу: город Москва, Комсомольский проспект, дом 19, этаж 1, помещение 1д, комнаты N 9, 10. Помещение передано ИП Лобановой О.В. по акту приема-передачи 28 марта 2014 года.

Согласно пункту 7.1 договора он заключен сроком до 30 апреля 2019 года; при этом из положений пункта 16.1 договора следует, что обязанность зарегистрировать договор аренды возложена на арендодателя. В июле 2014 года ИП Лобанова О.В. предъявила настоящий иск в арбитражный суд, объяснив свои исковые требования тем обстоятельством, что договор аренды не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Кассационная коллегия правомерно считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о применении судами норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, оценка которым судами дана в соответствии со статьей 71 АПК РФ. Суды правомерно пришли к выводу о том, что договор аренды не заключен.

Доводы ответчика о том, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, чем приняли на себя обязательства по договору аренды и исполняли его, не имеют отношения к спору в настоящем деле и не являются основаниями для отмены судебных актов. Исходя из изложенного, судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено».

Таким образом, арендодатель не вправе ссылаться на незаключенность договора, не прошедшего государственной регистрации, требовать выселения арендатора или игнорировать соглашение о размере арендной платы.

Приведем также пример из судебной практики, в котором удовлетворяя иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения арендатора, суд в порядке пункта 2 статьи 651 ГК РФ, пункта 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, пункта 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 установил, что договор аренды спорного имущества является незаключенным, поскольку заключен на срок не менее года и доказательства его государственной регистрации отсутствуют, дополнительные соглашения к нему, являющиеся неотъемлемой частью договора, также являются незаключенными, что подтверждается вступившими в законную силу решениями суда, в связи с чем у ответчика отсутствуют законные основания пользоваться спорными помещениями, входящими в состав здания, которое находится в собственности Российской Федерации.

«Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской области (ОГРН 1096829003974) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Вечерний Тамбов» (ОГРН 1036888175873) об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 25.03.2014 г. (судья А.А.Тишин), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 г. (судья И.В.Ушакова, судьи Л.М.Мокроусова, Г.В.Владимирова), искования удовлетворены.

Не соглашаясь с выводами судов обеих инстанций, ООО «Вечерний Тамбов» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить и в удовлетворении заявленных требований отказать. Кассационная коллегия не выявила оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 29.12.2003 г. между Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области (арендодатель) и ООО «Ресторан «Вечерний Тамбов» (арендатор) был заключен договор N 152 аренды нежилых помещений, общей площадью 236,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Тамбов, ул. Московская, 65, сроком действия с 03.11.2003 г. до 02.11.2004 г. Помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи от 03.11.2003 г. В дальнейшем, дополнительным соглашением N 2 от 27.12.2004 г. и N 3 от 10.10.2005 г. срок действия договора продлен до 25.10.2006 г.

Дополнительным соглашением N 1 от 07.12.2006 г. произведена замена арендодателя на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской области в связи с регистрацией права собственности на здание лит. А по адресу: г. Тамбов, ул. Московская, 65 (запись регистрации N 68-68-01/038/2006-924 от 24.10.2006 г.).

Впоследствии рядом дополнительных соглашений: N 2 от 21.03.2008 г., N 3 от 27.06.2008 г. срок действия договора продлен до 26.06.2011 г., а дополнительными соглашениями N 4 от 10.07.2008 г. площадь занимаемых площадей была уточнена с 215,50 кв. м до 202,70 кв. м, а N 5 от 26.03.2009 г. уточнена до 202,90 кв. м. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тамбовской области от 16.01.2012 г. (дело N А64-9545/2011) было отказано в признании договора аренды N 152 от 29.12.2003 г. заключенным с 29.12.2003 г. по 26.06.2011 г., а также отказано в обязании продлить данный договор до 01.07.2015 г.

Ссылаясь на то, что у ответчика отсутствуют законные основания пользоваться вышеуказанным помещением, истец обратился в суд с требованием об обязании ООО «Вечерний Тамбов» в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда освободить занимаемые нежилые помещения номера по плану 17, 18, 19, 20, 22, 2 25, 51, 52, 53, 54, 56, 56а в здании, расположенном по адресу: г. Тамбов, ул. Московская, д. 65 и передать их в освобожденном виде по акту приема-передачи Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской области.

Кассационная коллегия установила, что суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований: 1) ссылки заявителя жалобы на судебный акт по делу N А64-4230/2013, которым договор N 152 от 29.12.2003 г. признан заключенным, не могут быть приняты во внимание, поскольку оно принято при наличии вступивших в законную силу решений судов о том же предмете спора; 2) материалами дела подтверждено, что спорные помещения входят в состав здания, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Московская, 65, которое находится в собственности Российской Федерации (свидетельство о государственной регистрации права от 30.11.2010 г. серии 68 АБ N 232693), иного ответчиком не доказано».

Таким образом, государственная регистрация анализируемого договора аренды не требуется в следующих случаях:

- если анализируемый нами договор заключается на срок менее года;

- если по условиям анализируемый нами договора по окончании действия и при отсутствии замечаний сторон договор автоматически продлевается на тот же срок, поскольку срок продления, а точнее, срок аренды по новому договору - менее одного года;

- если первоначальный договор, заключенный на срок менее года, возобновляется на неопределенный срок.

Подводя итог всему параграфу, отметим следующее. Действующий закон придает большое значение государственной регистрации. Но применительно к анализируемому договору закон не устанавливает обязанность проходить государственную регистрацию во всех случаях, а только в определенных законодателем.