Гражданско-правовое положение сторон договора аренды нежилого помещения

Стороны договора аренды именуются соответственно арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем). Арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо (в том числе и иностранное), обладающее титулом как собственника имущества, так и субъектом, наделенного действующим законом или собственником сдавать имущество в аренду.

К примеру, в качестве сторон анализируемого нами договора могут быть муниципальные образования, Российская Федерация как субъект, юридические и физические лица, а также и субъекты Российской Федерации.

Именно собственник имеет право сдавать имущество в аренду, так как один из основных элементов содержания права собственности составляет право распоряжения. По общему правилу в качестве арендаторов по договору аренды могут быть любые физические и юридические лица, в том числе иностранные. Однако одновременно с тем для отдельных видов аренды ГК РФ определены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо; при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, по договору проката - лицо, использующее имущество для потребительских целей.

К прочим лицам, которые имеют право быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены такие субъекты, как: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие в качестве субъекта права оперативного управления в отношении зданий и сооружений, приобретенных в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами.

Необходимо знать, что с 1 января 2011 года вступила в силу редакция ст. 298 «Распоряжение имуществом учреждения» ГК РФ. В соответствии с новой редакцией автономное учреждение не имеет право без согласия собственника распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, укрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Автономное учреждение имеет право распоряжаться самостоятельно закрепленным за ним имуществом лишь в том случае, если иное не установлено законом.

Также Автономное учреждение обладает право на реализацию приносящей доходы деятельности в соответствии со своими учредительными документами. Приобретенные от такой деятельности доходы, и приобретенное за счет этих доходов имущество зачисляются в самостоятельное распоряжение автономного учреждения.

Без соответствующего согласия собственника бюджетное учреждение не имеет право на распоряжение особо ценным движимым имуществом, зафиксированным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным закрепленным за ним имуществом бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

В Определении Верховного Суда РФ от 29 декабря 2015г. по делу N307-ЭС15-10790 была рассмотрена кассационная жалоба Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.09.2014. ООО "Шарурский" обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению городским имуществом, в реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендуемого нежилого помещения 1Н и об обязании совершить действия, предусмотренные статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решением Арбитражного суда от 23.09.2014 требования были удовлетворены. Суд обязал Комитет принять решение об условиях приватизации арендуемого помещения и направить обществу проект договора купли-продажи. На основании дополнительного соглашения от 16.12.2004 N 1 права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ООО. Общество 30.03.2014 обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность. Однако комитет отказал заявителю в приобретении спорного помещения в собственность, указав на отсутствие у него преимущественного права.

Подведем итог. Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду ( ст.608 ГК). Сдача имущества в аренду- один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. Например – доверительный управляющий чужим движимым имуществом имеет полномочие сдавать его в аренду на основании п.1 ст.1020 ГК.

Арендатор - гражданин или юридическое лицо, но, как правило, это коммерческие и некоммерческие организации, арендующие нежилое помещение для предпринимательской деятельности либо для обеспечения их деятельности в качестве организации. Арендатор нежилого помещения - только юридическое лицо. В ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (участки леса или водные объекты), здания сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Решением задач, связанных с использованием нежилых помещений, осложняется и продолжающимся процессом приватизации государственного и муниципального имущества, а также многовариантностью исходных и производных прав субъектов, обладающих нежилыми помещениями (право собственности, право пользования, право владения и пользования, право хозяйственного владения, право оперативного управления).