ТЕМАТИЧЕСКИЕ ПУБЛИКАЦИИ    ПОРЯДОК ОБЖАЛОВАНИЯ    ЮРИДИЧЕСКИЙ ЛИКБЕЗ    СТАТЬИ    ЮРИДИЧЕСКИЙ СЛОВАРЬ

Существенные условия и содержание договора аренды нежилых помещений


Установление существенных условий договора выступает важнейшим элементом каждый гражданско-правовой сделки. Безусловно, анализируемый договор также не является исключением.

Перечень существенных условий анализируемого договора вытекает из некоторых статей главы 34. Одновременно общие положения действующего ГК РФ, касающиеся непосредственно заключения договора говорят, что существенными его условиями выступают такие условия, как условия о предмете, также условия, обозначенные в законе или прочих правовых актах как существенные для договоров данного вида, а также все те условия, по поводу которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предмет анализируемого договора аренды является его существенным условием. Частично о предмете договора аренды нежилого помещения говорилось ранее в исследовании. Предметом анализируемого договора является договор нежилого помещения.

Несмотря на тот факт, что арендная плата имеет весьма значительную роль в плане взаимного выполнения сторонами возложенных на них обязательств, но, как ни странно, не является существенным условием анализируемого договора. Поскольку сама юридическая природа договора аренды имеет срочный характер, за счет чего которой арендатору предоставляется возможность удовлетворить временную потребность в имуществе, а арендодатель обладает правом на требование от арендатора внесения соответствующей арендной платы. Тем самым арендодатель получает встречное обогащение.

Цена договора (арендная плата), как и срок не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п.3ст.424 ГК, п.1 ст.614 ГК).

Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. В настоящее время вопросы об установлении, изменении размера арендной платы являются актуальными как с точки зрения научной проблематики, так и с точки зрения реализации теоретических догм в хозяйственном обороте.

На практике всегда возникает множество споров относительно порядка изменения твердой цены арендной платы. Например, п. 3 ст. 614 ГК РФ устанавливается ограничение на пересмотр арендных ставок по соглашению сторон чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. Продолжительное время возникали разногласия относительно правовой природы данной нормы - ее императивности или диспозитивности. Пленум ВАС РФ в Постановлении от 25 января 2013 г. N 13 указал на диспозитивность п. 3 ст. 614 ГК РФ. Поэтому можно разумно предположить, что допустимо изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год.

Однако включение в договор аренды условия о том, что арендная плата изменяется по соглашению сторон не чаще одного раза в год, не является обязанностью для сторон по заключению в будущем соответствующего соглашения, о данном обстоятельстве свидетельствует соответствующая судебная практика: «Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части». При этом Пленум ВАС РФ указал, что односторонний порядок изменения размера арендной платы, даже в случае наличия такого в силу договора, возможен не более одного раза в год (п. 21 указанного Постановления).

При этом для большей устойчивости гражданского оборота пересмотр арендной платы не может производиться чаще одного раза в год. В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ исключения могут быть предусмотрены для отдельных видов аренды или для аренды соответствующих видов имущества.

Согласно абз. 2, 3 п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73, подобная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. Право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы не должно приводить к неравному размеру обязательств сторон.

С этой целью правоприменителем была сформирована позиция, согласно которой если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 , в ред. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. N 13; также: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 марта 2013 г. N 15327/12).

Следуя принципу справедливости, законодатель в положениях п. 4 ст. 614 ГК РФ предоставляет дополнительные возможности для снижения риска издержек арендатора по эксплуатации арендованного имущества. Если иное не предусмотрено законом, то арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при наличии двух оснований: во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существо ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды); во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Что же касается содержания анализируемого договора, то его составляет совокупность прав и обязанностей сторон договора. Рассмотрим основные из них.

Арендодатель несет следующие обязанности, которые корреспондируют с соответствующими правами арендатора.

1. У арендодателя существует обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, которое отвечает обозначенным условиям анализируемого договора и назначению имущества. Кроме того, у арендодателя появляется ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, которые мешают пользоваться имуществом, даже если он не знал о них при заключении анализируемого договора аренды.

В случае возникновения такой ситуации, в случае раскрытия этих недостатков у арендатора появляется право по своему выбору потребовать от арендодателя: безвозмездного устранения недостатков имущества; возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или непосредственно удержать сумму понесенных расходов на устранение таких недостатков из арендной платы, предварительно уведомив арендодателя; соразмерного уменьшения арендной платы; досрочного расторжения договора.

Между тем у арендодателя не возникает ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые: а) были им оговорены при заключении анализируемого договора; б) были заранее известны арендатору; в) должны были быть обнаружены арендатором при осмотре имущества или проверке его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно п.1 ст.655 ГК передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

2. У арендодателя есть обязанность предупредить арендатора о наличии права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (к примеру, сервитут, право залога и т.п.). В противном случае арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

3. У арендодателя есть обязанность за свой счет производить капитальный ремонт имущества, если другое не предусмотрено законом или договором аренды.

В общем виде под капитальным ремонтом нужно понимать воссоздание конструктивных элементов имущества, без которого пользование имущества по назначению существенно затруднено, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого имущества.

Субаренда же (как и безвозмездное пользование) занимает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому ее следует рассмотреть особо.

Наличие обязанности арендодателя по проведению капитального ремонта предоставляет определенные гарантии арендатору, поскольку, если после приема помещения выяснится, что оно имеет существенные недостатки, которые требуют неотложного капитального ремонта здания, то суд может посчитать, что хотя арендатор и принял здание в таком неудовлетворительном состоянии (что исключает ответственность арендодателя по п. 2 ст. 612 ГК РФ), но не прекращается обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта. Однако в вышеуказанных случаях на арендаторе будет лежать обязанность доказать необходимость проведения неотложного капитального ремонта.

В качестве примера рассмотрим следующий случай из судебной практики. Общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Кордон» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к закрытому акционерному обществу «Кемеровомолпром» о взыскании стоимости произведенных работ по капитальному ремонту арендованного имущества в сумме 819891,18 руб. В качестве правовых оснований истец ссылается на ст.ст. 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 14.12.2006 в удовлетворении исковых требований было отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 19.02.2007 решение Арбитражного суда Кемеровской области от 14.12.2006 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Кордон» просит отменить постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Кемеровской области от 19.02.2007 и вернуть дело на новое рассмотрение, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права. Суд кассационной инстанции считает, что при принятии постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Кемеровской области от 19.02.2007 по делу N А27-16038/2006-1 не допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судебные акты не подлежат отмене. Учитывая изложенное, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Кемеровской области от 19.02.2007 по делу N А27-16038/2006-1 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

На арендатора возлагается исполнение ряда обязанностей, которые корреспондируют с соответствующими правами арендодателя.

1. У арендатора есть обязанность по своевременному внесению арендной платы.

По своей экономической сути под арендой можно понимать своеобразную продажу по частям вещи, имеющей продолжительный период изнашивания. Данная категорию отчетливо показывает экономическую сущность найма, заключающуюся в поэтомной реализации потребительной стоимости товара. Все это свидетельствует о том, что эквивалент, получаемый арендодателем от арендатора за пользование имуществом, обладает не менее важным значением, чем само предоставление владения и пользования имуществом.

Как известно, к числу существенных условий договора аренды нужно причислять и Условие об арендной плате. Таким это условие признавалось и в дореволюционной цивилистике. Например, Д.И. Мейер определял характер наемной платы следующим образом: «...существенную принадлежность найма составляет вознаграждение за пользование имуществом - наемная плата. Так что отсутствие вознаграждения меняет существо договора: он становится другой сделкой». К числу необходимых условий договора найма вещей арендную плату относит и французская доктрина.

Применительно к договорам аренды нежилых помещений требования закона ужесточены по сравнению с общими положениями об аренде. В отношении названных договоров правила ч. 3 ст. 424 ГК РФ не подлежат применению, следовательно, если в договоре аренды здания или иного сооружения не определен размер арендной платы, он не может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. «Предъявляемое к сторонам договора аренды здания или сооружения требование об обязательном включении в договор условия о размере арендной платы под страхом признания его незаключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим признаком договора аренды здания (сооружения)... является то, что применительно к аренде здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значение существенного условия договора».

Условие об арендной плате является существенным для любого договора аренды. Другое дело, что для договоров аренды иного имущества (не зданий и иных сооружения) отсутствие этого условия в тексте договора не приводит к безусловному признанию договора незаключенным. В таком случае применяются положения ст. 424 ГК РФ, позволяющие определить размер арендной платы.

Подобное достаточно жесткое законодательное положение, думается, предопределено объективными экономическими предпосылками, а именно особенностями рынка недвижимости. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости по своей природе локален, а каждый объект недвижимости уникален.

В случае, если арендатор не докажет уплату арендной платы, суд удовлетворит иск арендодателя о взыскании суммы долга по арендной плате, как это произошло в следующем случае.

07.08.2009 предприниматель Сугак В.К. увеличил на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации размер исковых требований до 208.016 рублей, составляющих сумму долга по арендной плате по состоянию на 07.08.2009 с учетом перечисления ответчиком в счет погашения долга 8.372 рублей после подачи искового заявления в Арбитражный суд Иркутской области.

Предприниматель Мусорина Т.Н. в отзыве на исковое заявление сообщила о том, что исковые требования, основанные на договоре аренды N 38 от 20.11.2008, являются необоснованными; о том, что в договоре аренды N 38 от 20.11.2008 отсутствует ссылка на документ, подтверждающий право собственности истца на арендуемое ответчиком помещение; о том, что подпись предпринимателя Сугака В.К. в договоре аренды N 38 от 20.11.2008 совершена не арендодателем, а неустановленным лицом; о том, что договор аренды N 38 от 20.11.2008, подписанный со стороны арендодателя от имени Сугака В.К., не порождает юридических последствий, поскольку не соответствует требованиям закона; о том, что фактически предприниматель Мусорина Т.Н. пользовалась помещением N 104 площадью 29,3 квадратных метров, расположенным на первом этаже шестиэтажного жилого кирпичного дома по адресу: г. Ангарск, 22 мр-н, д. 13, без договора.

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 5 октября 2009 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2009 года по делу N А19-11895/09 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения».

А в следующем примере арендатор ненадлежащим образом исполнил обязательство по своевременному внесению арендных платежей, и требование арендодателя было удовлетворено, поскольку факт наличия у арендатора спорного долга доказан; факт зачета арендных платежей в счет затрат на выполнение ремонтных работ в арендуемых помещениях не доказан.

Исковое требование основано на статьях 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору от 01.01.2012 N АР-01/2-12. Решением Арбитражного суда Владимирской области от 13.10.2014, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014, иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «НПК «Далекс» обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление вследствие несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права. Определением Верховного Суда РФ от 6 сентября 2016г. по делу N 304-ЭС16-5762 по итогам рассмотрения кассационного представления заместителя Генерального прокурора РФ на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 10.08.2015 было установлено, что Комитет по управлению муниципальным имуществом Березовского городского округа обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Комитету и ООО "Русский дух" о признании недействительными пункта 5.4 заключенного ответчиками договора от 13.10.2014 N 13 аренды объекта нежилого фонда в редакции протокола разногласий от 13.10.2014 N 1 в части исключения подпункта 5.4.11, которым предусматривалось право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды при изменении состава учредителей арендатора, и заключенного ответчиками дополнительного соглашения от 12.12.2014 N 1 к указанному договору.

Арбитражный суд Кемеровской области решением от 10.08.2015, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2015 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.02.2016, отказал в иске.

К аукционной документации был приложен проект договора аренды, которым предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при следующих существенных нарушениях условий договора: при изменении состава учредителей арендатора (пункт 5.4.11) и при допущении в арендованном помещении розничной продажи алкогольной и спиртосодержащей продукции, включая пиво и напитки, изготовленные на его основе (пункт 5.4.12).

В соответствии с протоколом разногласий от 13.10.2014 стороны исключили пункт 5.4.11 договора, предусматривающий право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды при изменении состава учредителей арендатора.

Как установили суды, в приложенном к аукционной документации проекте договора аренды было предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при следующих существенных нарушениях условий договора: при изменении состава учредителей арендатора (пункт 5.4.11) и при допущении в арендованном помещении розничной продажи алкогольной и спиртосодержащей продукции, включая пиво и напитки, изготовленные на его основе (пункт 5.4.12).

Из приведенных условий аукционной документации следует, что Комитет, являясь организатором открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности, в разработанной и утвержденной документации закрепил положение, соответствующее подпункту 16 пункта 114 Правил, о недопущении изменения по соглашению сторон и в одностороннем порядке условий договора, указанных в документации об аукционе, при заключении и исполнении договора. В силу названных положений Закона о защите конкуренции и Правил предусмотренные договором и аукционной документацией условия, согласно которым изменение арендатором состава его учредителей (пункт 5.4.11) и розничная продажа в арендованном помещении алкогольной и спиртосодержащей продукции, включая пиво и напитки, изготовленные на его основе (пункт 5.4.12), являются существенными нарушениями договора, не могли быть изменены по соглашению сторон путем подписания протокола разногласий от 13.10.2014 и заключения дополнительного соглашения от 12.12.2014.

Таким образом, стороны, исключив в соответствии с протоколом разногласий от 13.10.2014 пункт 5.4.11 договора аренды и изложив в дополнительном соглашении от 12.12.2014 пункт 5.4.12 договора аренды в иной редакции, в нарушение требований Закона о защите конкуренции установили иной порядок пользования муниципальным имуществом, не предусмотренный условиями публичного аукциона, обеспечили Обществу более выгодные условия пользования муниципальным имуществом по сравнению с условиями, сформулированными в аукционной документации, что повлекло ограничение конкуренции, нарушило публичные интересы, права и охраняемые интересы третьих лиц (потенциальных участников торгов, которые могли бы участвовать в аукционе при условии возможности осуществлять продажу пива в предоставленном в аренду помещении и изменять состав учредителей). Данные обстоятельства в силу статьи 168 ГК РФ являются основаниями для признания оспариваемых пунктов договора аренды и дополнительного соглашения к нему недействительными.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей заявителя, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку факты передачи и пользования объектом аренды и наличие задолженности в сумме 34 351 870 рублей с 01.01.2012 по 01.05.2014 подтверждены материалами дела. В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств внесения платы за пользование арендуемым помещением в полном объеме за указанный период. Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к правомерному выводу о недоказанности ответчиком факта зачета арендных платежей в счет затрат на выполнение ремонтных работ арендуемых помещений».