ТЕМАТИЧЕСКИЕ ПУБЛИКАЦИИ    ПОРЯДОК ОБЖАЛОВАНИЯ    ЮРИДИЧЕСКИЙ ЛИКБЕЗ    СТАТЬИ    ЮРИДИЧЕСКИЙ СЛОВАРЬ

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии


Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они не определены, то в соответствии с назначением имущества. Арендатор не может использовать арендованное имущество не по назначению или в противоречии с условиями, указанными в договоре. В таком случае арендодатель имеет право на расторжение договора и взыскание убытков.

К непосредственным обязанностям арендатора относится обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, а также нести расходы на содержание имущества, если другое не определено законом или самим договором аренды. Необходимо понимать, что может быть возложена законом или договором на арендодателя обязанность по проведению текущего ремонта. Кроме того, в случаях, определенных законом или договором, арендатор должен производить также капитальный ремонт (к примеру, по договору аренды транспортного средства без экипажа).

Приведем пример, в котором суд удовлетворил требование о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, несмотря на то, что, по мнению арендатора он провел капитальный ремонт.

«ООО "Стройтранс" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Профстрой" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 467 350 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 28 642 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 12 919,84 руб. Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12.02.2015, оставленным без изменений постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2015, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

01.08.2013 между ООО "СтройТранс" (арендодатель) и ООО "Профстрой" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, находящиеся по адресу: г. Саратов, ул. Московское шоссе, 14 А, общей площадью 640 кв. м на срок с 01.08.2014. по 30.06.2015 включительно.

Согласно пункту 1.3. договора состояние арендуемого помещение на момент передачи в аренду пригодно для использования в целях, предусмотренных пунктом 1.2. договора. В соответствии с пунктами 3.1., 3.3. договора аренды нежилого помещения арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату в размере 65 850 руб. не позднее 10-го числа текущего месяца на расчетный счет арендатора, а также производить оплату электроэнергии и прочих коммунальных услуг.

В нарушении принятых на себя обязательств ответчик своевременно и в полном объеме не производил оплату по договору аренды, в результате чего у него образовалась задолженность за период с 01.10.2014 по 01.10.2015 в размере 467 350 руб. Доводы ответчика о необходимости зачета стоимости капитального ремонта в размере 428 033 руб. суд обоснованно отклонил.

Капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству. В пункте 2.1.1. договора предусмотрена обязанность арендодателя производить капитальный ремонт за свой счет.

При этом суд правомерно отклонил довод ответчика о том, что при заключении договора аренды стороны устно согласовали условие о самостоятельном проведении ответчиком капитального ремонта».

Кроме того, у арендатора есть преимущественное право на заключение договора на новый срок при условии надлежащего исполнения им своих обязанностей по окончании срока действия договора (в данном случае необходимо учитывать прочие равные условия).

Договор нужно считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в тех случаях, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Арендатор наделяется правомочиями по распоряжению имуществом, не связанному с его отчуждением, которые осуществляются с согласия арендодателя. При этом арендатор отвечает перед арендодателем за надлежащее исполнение договора, за исключением перенайма. Если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами, арендатор имеет право:

1) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);
2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), вследствие такой сделки место арендатора занимает другое лицо, а отношения прежнего арендатора с арендодателем прекращаются;
3) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
4) передавать арендные права в залог;
5) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Исходя из рассмотренных прав и обязанностей сторон договора аренды нежилого помещения, очевидно, что основным правом арендодателя является право передать во временное владение и пользование арендатору здания или сооружения, а основной обязанностью арендатора - своевременно производить оплату арендной платы.