Заключение и изменение договора аренды нежилого помещения

Заключение договора аренды нежилого помещения предполагает соблюдения формы договора (об этом мы достаточно подробно излагали в соответствующем параграфе настоящего исследования), соответствующий правовой статус сторон договора (параграф 2.3 данной ВКР), наличия непосредственно объекта договора (первая глава исследования) и, разумеется, правильное составление самого договора аренды нежилого помещения с указанием всех существенных условий.

Рассмотрим подробнее этот момент. Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора аренды нежилого помещения (т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным):

1. Стороны договора (ст. ст. 432, 606 ГК РФ) и их реквизиты. В анализируемом нами договоре нежилого помещения если договор аренды нежилого помещения заключен не собственником или не самим арендатором, то в данном договоре обязательно указываются основания, по которым определенное в договоре аренды лицо (лица) действует при заключении договора в том случае.

2. Объект аренды. В анализируемом нами договоре нежилого помещения должны быть указаны данные, разрешающие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В случае отсутствия этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Как правило, объект аренды по договору аренды нежилого помещения идентифицируется сторонами следующим образом:

- адрес местоположения объекта аренды, этаж;
- наименование объекта аренды (нежилое помещение, часть нежилого помещения);
- инвентарный номер;
- функциональное назначение (нежилое - производственное, складское, торговое, административное и т.п.);
- площадь.

3. Размер арендной платы. В отношении договоров аренды нежилых помещений следует распространить существенное условие о необходимости установления размера арендной платы, предусмотренное п. 1 ст. 654 ГК РФ для аренды зданий и сооружений. Такой вывод подтверждается в том числе сложившейся судебно-арбитражной практикой (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23 мая 2014 г. по делу N А43-32226/2013-17-585 , от 26 сентября 2012 г. по делу N А28-2444/2011-94/25 , Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6 сентября 2013 г. по делу N Ф08-5489/2012).

Таким образом, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды нежилого помещения следует считать незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Нередко можно встретить ошибочное мнение, что существенным условием договора аренды нежилого помещения является также срок договора аренды и без согласования сторонами этого условия договор считается незаключенным. В действительности это не так. Срок договора аренды нежилого помещения относится к числу дополнительных условий и может быть определен сторонами. Однако, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Исходя из требований п. 2 ст. 611 ГК РФ нежилое помещение должно быть передано арендодателем арендатору со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Это могут быть, например, ключи, пропуска и т.д., позволяющие пройти в здание, сооружение и (или) помещения в них. Пока договор не подписан, сторонами не зафиксирована сумма арендной платы. После подписания договора возможны две ситуации.

1. Если, исходя из условий договора, обязанность оплатить оказанные услуги возникает в момент выставления счета, то датой признания расходов будет являться дата выставления счета.

2. Если такой оговорки нет, то вне зависимости от факта выставления счета сумма расхода может быть рассчитана арендатором самостоятельно и отражена в расходах. (Подобный подход в отношении услуг связи был предложен Минфином РФ в письме от 12.02.2004 N 04-02-05/1/12).

Если дата заключения договора приходится на следующий налоговый период после получения имущества в аренду, то плату за время фактического пользования можно включить как выявленные убытки прошлых лет в состав внереализационных расходов в текущем налоговом периоде (т.е. по дате вступления договора в законную силу). Согласно п. 2 ст. 265 НК РФ, к внереализационным расходам приравниваются убытки прошлых налоговых периодов, выявленные в текущем отчетном (налоговом) периоде. Даже если период возникновения убытка известен, налогоплательщик имеет право уменьшить на сумму таких убытков налоговую базу текущего налогового периода. Такой вывод содержится в постановлении ФАС Уральского округа от 12.04.2004 N Ф09-1362/04-АК. Таким образом, сумма арендных платежей будет являться убытками, выявленными в следующем налоговом периоде, то есть в периоде заключения договора аренды. Для налогоплательщиков, применяющих УСНО, включение арендных платежей в расходы (включая НДС) производится в месяце оплаты.

Обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора. Поскольку в соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 и п. 1 ст. 425 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом), то и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки.

Кроме того, дополнительное соглашение - правоустанавливающий документ и определяет права на недвижимость, являющуюся объектом подлежащей государственной регистрации сделки. Стороны часто указывают на то, что дополнительное соглашение неотъемлемая часть заключенного ранее договора. При оформлении такого соглашения вступает в силу требование п. 2 ст. 4 Закона о регистрации прав, согласно которому обязательной государственной регистрации подлежат права (и сделки) на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного Закона.

Если оформляется соглашение об изменении действующего договора аренды, заключенного до введения в действие Закона о регистрации прав, то также в силу п. 2 ст. 4 Закона данное соглашение (сделка) должно быть зарегистрировано в ЕГРП. Так, в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС N 59 указано следующее. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды.