Расторжение договора аренды нежилого помещения

Главным и основным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока. Относительно расторжения анализируемого договора можно сказать следующее.

Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда, когда оно им получено. Оно действительно и в том случае, если не дошло до контрагента не по вине предупреждающего лица. Больше закон не уточняет данный процесс.

В законе (а именно в п. 2 ст. 610 ГК) ничего не упоминается о форме, в которой должны совершать предупреждение об отказе от договора его стороны. Представляется, что она должна подчиняться требованиям норм о форме сделки и последствиях ее нарушения (ст. ст. 158 - 163 ГК), а также п. 1 ст. 609 ГК о форме договора аренды. То есть она должна быть письменной.

В том случае, если арендодатель не предупредил в надлежащем порядке и форме арендатора, но своими фактическими действиями прекращает договор аренды, то при отсутствии согласия арендатора на подобное прекращение арендодатель должен компенсировать арендатору все порожденные этим убытки, а также выплатить неустойку, предусмотренную договором. При этом у арендатора есть право требовать от арендодателя предоставления ему возможности использовать предмет аренды в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков.

Заключенный на определенный срок договор аренды, как вид срочной сделки, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре в соответствии с законом.

Ст. 619 ГК предусматривает случаи, в которых суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя. Но арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статьи 619, 620 ГК РФ устанавливают основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя и арендатора. Приведем случаи, когда по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом. Это происходит в случаях, когда арендатор:

1) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
2) существенно ухудшает имущество;
3) употребляет имущество с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
4) не делает капитального ремонта имущества в определенные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Так, «суды удовлетворили иск департамента городского имущества к обществу о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить нежилое помещение с передачей помещения в освобожденном виде истцу.

Принимая во внимание условия заключенного сторонами договора аренды нежилого помещения для использования его арендатором под медицинский центр без права изменения его целевого назначения, установив факт существенного нарушения арендатором условий договора, выразившегося в перепланировке помещения без получения соответствующих разрешений и изменении его целевого использования, неустранения арендатором допущенных нарушений в указанный арендодателем срок, признав соблюденным досудебный порядок урегулирования спора, суды, руководствуясь статьями 450, 619, 622 ГК РФ, пришли к выводу о наличии у департамента оснований для расторжения договора».

В следующем случае «частично удовлетворяя требования арендодателя о взыскании долга по договору аренды нежилого помещения и пени, расторгая договор, а также отклоняя встречный иск арендатора о взыскании неосновательного обогащения, составляющего стоимость неиспользованной услуги по отоплению и излишне уплаченной арендной платы по договору, суд, применив положения статьи 619 ГК РФ, установил, что арендная плата за спорный период арендатором не вносилась, в связи с чем арендодатель направил арендатору уведомление, в котором предлагал расторгнуть договор аренды ввиду систематического неисполнения обязанности по внесению арендной платы, в то же время применительно к пункту 4 статьи 614 ГК РФ имущество по договору принято арендатором без каких-либо замечаний, на момент передачи помещений системы водоснабжения, отопления, канализации и электропитания находились в рабочем состоянии, документы, свидетельствующие о том, что система отопления была повреждена и фактически не функционировала, а также доказательства, подтверждающие невозможность использования по назначению арендуемого имущества ввиду его непригодности, не представлены».

Также приведем пример, в котором суды отказали в иске арендатора к арендодателю о взыскании денежных средств в счет возмещения расходов, понесенных арендатором в связи с устранением недостатков сданного в аренду имущества по договору аренды (в ходе эксплуатации здания обнаружено протекание кровли, обусловившее необходимость ее ремонта).

«ООО «Пензенское управление строительства» обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Пензенской области к ИП Самсоновой О.Г. о взыскании 5 832 948 руб. в счет возмещения расходов, понесенных арендатором в связи с устранением недостатков сданного в аренду имущества по договору аренды от 16.08.2012. Решением Арбитражного суда Пензенской области от 17.11.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного суда от 29.01.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой на вышеуказанные судебные акты, с просьбой их отменить и принять по делу новый судебный акт. Заслушав представителя ответчика, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований для ее удовлетворения по следующим причинам.

16.08.2013 г. между ИП Самсоновой О.Г. (арендодателем) и ООО «Пензенское управление строительства» (арендатором) заключен договор аренды, согласно которому арендодатель передает арендатору во временное платное пользование недвижимое имущество. В соответствии с п. 1.3 договора здание передается арендатору для использования под производство. Согласно п. 2.1 договор заключен на срок с 24.09.2013 по 24.09.2023. 22.08.2013 нежилое помещение «Цех N 10» было передано арендатору по акту приема-передачи, без указаний на необходимость ремонта. В ходе эксплуатации здания обнаружено протекание кровли, обусловившее необходимость ее ремонта.

Договором аренды на арендатора не возлагалась обязанность осуществления капитального ремонта имущества, срок проведения капитального ремонта не установлен. Не представлено доказательств того, что нежилое помещение было передано в аренду в состоянии, которое исключало бы возможность его использовать по назначению, а также доказательств, свидетельствующих об извещении арендодателя об обнаружении недостатков, которые не могли быть установлены при осмотре имущества».

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не дает имущество в пользование арендатору либо основывает существенные препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) отданное арендатору имущество обладает препятствующими пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не делает являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в определенные анализируемым договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В том случае если арендатор устранил имеющиеся недостатки, которые имели место по его вине, суд не расторгнет договор. Это следует из судебной практики. Приведем соответствующий пример.

«Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Сайрекс Авто» о расторжении договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, заключенного между Департаментом и ООО «Сайрекс Авто». Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2014 года в иске отказано.

Суд установил, что нарушения, заявленные истцом (арендодателем) в качестве основания для расторжения договора аренды N 02-00110/99 от 11.03.1999, выразившиеся в перепланировке ответчиком (арендатором) нежилого помещения, являющегося объектом аренды по названному договору, нецелевом использовании данного помещения последним на момент рассмотрения дела в суде устранены, помещение приведено в соответствие с условиями договора аренды и используется согласно целевому назначению. Суд признал требование о расторжении договора аренды N 02-00110/99 от 11.03.1999 не подлежащим удовлетворению.

Кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения. В деле имеется акт осмотра нежилых, согласно которому в процессе осмотра спорного нежилого помещения, проведенного представителями истца 21.01.2014, установлено, что в переданное в аренду помещение без согласования с арендодателем используется не по целевому назначению, а именно под шиномонтаж. В помещениях произведена перепланировка без оформления разрешительной документации (заложен дверной проем между комнатами 1а и 1б, в комнате 1 выгорожен тамбур и обустроен отдельный вход в комнату 1 а).

Департамент в адрес ЗАО «Сайрекс Авто» направил уведомление от 25.09.2013 N ДГИ-И-22773/13 о необходимости устранения имеющихся нарушений в месячный срок с момента направления данного извещения. Согласно акту осмотра нежилого помещения города Москвы, составленному 15.10.2015, наличие переустройства не имелось. Перегородки (тамбур) между комнатами N 2 и N 1 восстановлены и соответствуют плану БТИ.

Поскольку допущенные арендатором нарушения условий договора, заявленные в качестве оснований расторжения договора аренды N 02-00110/99 от 11.03.1999, на момент рассмотрения дела в суде ответчиком устранены, суд в удовлетворении исковых требований отказал.

Довод истца о том, что помещение используется не по назначению (для проживания неустановленных лиц (в комнате находится диван, холодильник, кухонный стол, два телевизора) несостоятелен, использование помещения для проживания имеющимися в деле доказательствами не подтверждается, нахождение в комнате перечисленных предметов мебели не свидетельствует о проживании в нем людей».

В то же время ст. ст. 619, 620 ГК РФ сформулированы законодателем диспозитивно. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора. При этом в п. п. 25, 26, 27 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 содержатся разъяснения по этому вопросу, позволяющие сделать следующие значимые практические выводы:

- основания досрочного расторжения договора аренды, установленные сторонами в договоре, могут быть обусловлены даже несущественным нарушением условий договора аренды, а могут и вовсе не быть связаны с какими-либо нарушениями условий договора аренды;

- в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа от исполнения договора аренды и его расторжения также и во внесудебном порядке.

Таким образом, стороны договора аренды нежилого помещения обладают фактически полной свободой усмотрения при установлении в договоре оснований для досрочного расторжения договора (как в судебном, так и во внесудебном порядке). Такое толкование статей 619, 620 ГК РФ подтверждается также судебной практикой по конкретным делам (например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 3 октября 2014 г. по делу N А53-11922/2013-С4-32 ).

Вывод судов первой и апелляционной инстанции , что отсутствуют основания для расторжения договора аренды и производственные арендатором изменения не ухудшают потребительские свойства обьекта аренды, являются ошибочными, так как переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении обьекта аренды.

Как предписывает пп. 10 п. 2 ст. 7 Закона о кадастре, в государственной кадастр недвижимости должны вносится следующие дополнительные сведения об обьекте недвижимости, на которую распространяется следующие ограничения (обременения) вещных прав ,если такое ограничение не распространяется на весь обьект недвижимости – это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая уникальные характеристики обьекта недвижимости , а также в зависимости от вида обьекта недвижимости иные, предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об обьекте недвижимости.

В тоже время суды редко расторгают анализируемый договор по такому основанию, как «использование не по назначению». Так, например, в следующем примере суд счел несостоятельным довод истца о том, что помещение используется не по назначению - для проживания (в комнате находится диван, холодильник, кухонный стол, два телевизора), поскольку использование помещения для проживания имеющимися в деле доказательствами не подтверждается, нахождение в комнате перечисленных предметов мебели не свидетельствует о проживании в нем людей.

«Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Сайрекс Авто» о расторжении договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы N 02-00110/99 от 11.03.1999, заключенного между Департаментом и ООО «Сайрекс Авто»; выселении ответчика из нежилого помещения. Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2014 года в иске отказано.

Суд установил, что нарушения, заявленные истцом (арендодателем) в качестве основания для расторжения договора аренды N 02-00110/99 от 11.03.1999, выразившиеся в перепланировке ответчиком (арендатором) нежилого помещения, являющегося объектом аренды по названному договору, нецелевом использовании данного помещения последним на момент рассмотрения дела в суде устранены, помещение приведено в соответствие с условиями договора аренды и используется согласно целевому назначению. Суд признал требование о расторжении договора аренды N 02-00110/99 от 11.03.1999 не подлежащим удовлетворению. Установив, что названный договор аренды действует, суд в иске в части требования о выселении ответчика и обязании передать спорное нежилое помещение в освобожденном виде истцу отказал.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2015 года указанное решение оставлено без изменения. Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой истец просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Судами установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы N 2-110/99 от 11.03.1999, согласно которому арендодатель обязался передать, а арендатор принять в аренду имущество (нежилое помещение, здание, сооружение).

Срок действия договора аренды - с 01.01.1999 по 20.11.2017 (пункт 2.1 договора). Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрено, что невыполнение арендатором полностью или частично условий договора является основанием для расторжения договора аренды в соответствии с действующим законодательством.

В деле имеется акт осмотра нежилых помещений города Москвы N 00-00288/14/46, согласно которому в процессе осмотра спорного нежилого помещения, проведенного представителями истца 21.01.2014, установлено, что в переданное в аренду помещение без согласования с арендодателем используется не по целевому назначению, а именно под шиномонтаж. В помещениях произведена перепланировка без оформления разрешительной документации (заложен дверной проем между комнатами 1а и 1б, в комнате 1 выгорожен тамбур и обустроен отдельный вход в комнату 1 а).

Департамент в адрес ЗАО «Сайрекс Авто» направил уведомление от 25.09.2013 N ДГИ-И-22773/13 о необходимости устранения имеющихся нарушений в месячный срок с момента направления данного извещения.

Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, установил, что ответчик устранил заявленные нарушения, выразившиеся в перепланировке арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Смольная ул. д. 15, указанное помещение приведено в полное соответствие с условиями договора аренды.

Суд установил, что на момент рассмотрения спора по настоящему делу помещение используется ответчиком в соответствии с целевым назначением: под розничную торговлю. Указанные обстоятельства подтверждаются актами осмотра нежилого помещения города Москвы от 22.09.2015, от 15.10.2015, составленными представителями Управляющей компании Дирекция эксплуатации зданий «Головинский» и жителями дома, расположенного по адресу: г. Москва, Смольная ул. д. 15.

Поскольку допущенные арендатором нарушения условий договора, заявленные в качестве оснований расторжения договора аренды N 02-00110/99 от 11.03.1999, на момент рассмотрения дела в суде ответчиком устранены, суд в удовлетворении исковых требований отказал».

Подведем итог всей главе. При правильном исполнении всех действий закона, а именно передачи здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором посредством передаточному акту или иного документа о передаче, уплаты арендной платы, уплаты необходимых платежей договор считается заключенным.

Пределы ответственности по договору аренды здания или сооружения установлены общими положениями об аренде. Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока. Статьи 619, 620 ГК РФ предусматривают основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя и арендатора.