Нормативное регулирование договора аренды нежилого помещения

Нормативное регулирование договора аренды нежилого помещения происходит действующей Конституцией РФ, ГК РФ (общие условия о договоре аренде), некоторыми нормами ЖК, ЗК, ФЗ «О государственной регистрации прав ….». Кроме приведенных нормативных актов имеется Информационные Письма N 53, N 59.

Следует признать, что в российском законодательстве отсутствует отдельный нормативный акт, или даже отдельная глава в ГК, которая бы была посвящена полностью регламентации договора аренды нежилого помещения. Хотя, как было выяснено в работе, нежилое помещение обладает своей спецификой.

Выделим отдельные, наиболее важные моменты при регулировании договора аренды нежилых помещений.

Арендатор - гражданин или юридическое лицо, но, как правило, это коммерческие и некоммерческие организации, арендующие нежилое помещение для предпринимательской деятельности либо для обеспечения их деятельности в качестве организации. Арендатор нежилого помещения - только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Гражданский кодекс в ст. 608 формулирует понятие арендодателя следующим образом.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель - любой субъект гражданского права: как физическое, так и юридическое лицо. Если фигура арендодателя представлена в ГК РФ отдельной статьей - 608, то ГК не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет этого понятия.

Таким образом, действующее законодательство не содержит каких-либо предписаний о субъектах договора аренды здания или сооружения. Правовой статус сторон договора аренды здания или сооружения регламентируется общим положениям об аренде, согласно которым арендодатель по данному договору - любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду.

В том же случае, если в аренду сдается здание или сооружение, которое является государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

К существенным условиям договора аренды нежилого помещения относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы. Остальные условия договора не относятся к существенным условиям рассматриваемого договора. Предметом договора служат нежилые помещения, которые законодателем никак не обозначаются. Договор аренды нежилого помещения может быть заключен как на определенный срок, так и на неопределенный.

После согласования всех существенных аспектов, происходит непосредственно заключение анализируемого договора. Кроме заключения самого договора аренды нежилого помещения, необходимо также составить и подписать акт приема-передачи нежилого помещения. При прекращении договора аренды нежилого помещения объект аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту с соблюдением аналогичных правил.

Что же касается изменения анализируемого договора, то оно происходит также в письменной форме, и подписывается сторонами договора аренды нежилого помещения. Основным правом арендодателя является право передать во временное владение и пользование арендатору здания или сооружения, а основной обязанностью арендатора - своевременно производить оплату арендной платы.

Ответственность по договору аренды нежилого помещения и другие способы защиты на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения определяются общими положениями об аренде. Расторжение договора аренды нежилого помещения, ответственность за его исполнение или ненадлежащее исполнение строятся также на основании общих положений об аренде.

Между тем именно этот договор наиболее часто используется в предпринимательской деятельности. Одним из наиболее значимых и требующих юридической регламентации вопросов в сфере аренды нежилых помещений выступает определение прав и обязанностей владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения в отношении использования инфраструктуры здания, а также его элементов, относящихся к общей собственности собственников помещений. Также остается актуальной проблема правового статуса владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения.

Практика наглядно демонстрирует, что при составлении договора аренды нежилого помещения часто возникают различные правовые вопросы, а также спорные аспекты, от решения которых зависит правильность составления договора аренды и степень заложенных в договоре потенциальных правовых рисков.

На наш взгляд, это напрямую связано с отсутствием в российском законодательстве отдельного нормативного акта, полностью посвященному договору аренды нежилого помещения. В таком нормативном акте, прежде всего, следует установить правовой статус сторон этого договора, четко регламентировать их права и обязанности, а также ответственность за нарушение договора.

Подводя итог проведенному анализу договора аренды нежилых помещений, приходится констатировать, что в российском законодательстве существует ряд проблемных аспектов в данной сфере. Вследствие этого представляется, что необходимо внесение следующих положений в действующее законодательство в целях его совершенствования:

1. Необходимо на законодательном уровне определить такое понятие, как нежилое помещение.

2. Необходимо разработать специальный параграф в главе 34 действующего ГК, в котором следует определить все рассмотренные нами особенности договора аренды нежилых помещений.

3. Необходимо унифицировать нормы, регулирующие порядок государственной регистрации данного вида сделок.

Представляется, что внедрение предложенных нами мер позволит значительно усовершенствовать законодательство в этой области общественных отношений.