Эта схема также основана на обратимости сделок купли-продажи, но в данном случае в сделке фигурирует правоустанавливающий документ, оформленный с нарушениями закона.
Большинство москвичей стало собственниками квартир в 90-е в ходе приватизации. При этом до 1994 года приватизация квартир нередко проводилась без включения детей в число собственников. Согласно более позднему законодательству и судебной практике, приватизация без участия детей является незаконной и может быть признана недействительной. Соответственно, сделки, проведенные на основе такой приватизации, также считаются недействительными.
Как это выглядит на практике. В квартире проживала семья: муж, жена и дочь. Как только стало возможно, родители приватизировали квартиру, исключив из приватизации малолетнюю дочку. Позже, когда их ребенок вырос, они решили продать квартиру. Нашли покупателя, заключили договор купли-продажи, получили деньги.
После этого появляется их выросшая дочь, которая подает иск в суд о том, что ее права были нарушены в ходе приватизации и требует признать приватизацию недействительной. С большой вероятностью суд она выиграет, приватизация будет признана недействительной, как и сделка на ее основе. Покупатель лишается квартиры.
Следует отметить, что успех подобного судебного иска зависит только от того, сможет ли выросший ребенок, не участвовавший в приватизации, доказать, что он не знал о нарушении своих прав в ходе приватизации. Имеет еще значение срок исковой давности. Истец должен еще доказать, что узнал о нарушении своих прав менее трех лет назад. При этом весомым аргументом может служить то, что в момент нарушения своих прав истец был несовершеннолетним и не мог защищать их самостоятельно.
Как правило, суды охотно встают на сторону истца в подобных процессах. Обманутый покупатель квартиры, помимо срока исковой давности, может апеллировать только к тому, что права ребенка нарушил не он, а его родители, которые действовали от его имени и по закону обязаны представлять его интересы.
Еще один аргумент – ребенок, исключенный из приватизации этой квартиры, сохраняет право участвовать в приватизации другого жилого помещения, таким образом его права на приватизацию не нарушались. Однако если данная квартира была единственным жильем, на которое может претендовать истец, суд не примет во внимание подобные возражения.
Чтобы не попадать в такую ситуацию, необходимо выяснить, как проходила приватизация, проверить, насколько были соблюдены права несовершеннолетних членов семьи при оформлении квартиры в собственность. Сделать это поможет опытный юрист.
Некоторой гарантией может служить заявление членов семьи, бывших на момент приватизации несовершеннолетними, о том, что они отказываются от каких-либо претензий на квартиру. Эта гарантия весьма условна – заявление может быть в любой момент отозвано. Но если дело дойдет до суда, это будет дополнительный аргумент в пользу пострадавшего покупателя.
ТЕМАТИЧЕСКИЕ ПУБЛИКАЦИИ
Эта схема также основана на обратимости сделок купли-продажи, но в данном случае в сделке фигурирует правоустанавливающий документ, оформленный с нарушениями закона.