Схема 3. Проблемы с наследниками

Юристы, специализирующиеся в сфере недвижимости, утверждают, что наиболее проблемными при купле-продаже являются квартиры, полученные в наследство. Нередко семейные истории и взаимные претензии наследников бывают весьма запутанными. При этом наследнику, отстаивая свои права на квартиру, проще взыскать ущерб с покупателя в судебном порядке, нежели разбираться с другими наследниками.

Хотя срок исковой давности по таким делам составляет всего три года, покупатель квартиры, доставшейся продавцу в наследство, не может быть абсолютно спокоен по истечению трех лет со дня покупки. Срок исковой давности отсчитывается с того момента, когда истец узнал о нарушении своих прав. Таким образом, много лет спустя после продажи квартиры, ее покупатель может быть вовлечен в судебный процесс, в результате которого у него велики шансы остаться без жилья.

Наиболее распространенным вариантом является ситуация, когда кого-либо из наследников не извещают о смерти наследодателя. По закону наследник имеет право подать заявление на вступление в наследство в течение полугода после смерти наследодателя. По истечении полугода оформляется свидетельство о праве на наследство, после этого имущество может быть продано.

Нотариус может не знать перечень наследников, и оформить вступление в наследство только на того, кто подал соответствующее заявление в срок. Если спустя время объявятся другие наследники и смогут доказать, что не знали о смерти наследодателя, то суд примет их сторону и аннулирует сделки, совершенные с унаследованным имуществом.

Как это действует на практике. Гражданин продает квартиру в Москве, которая досталась ему в наследство. Однако он не единственный наследник, но остальных он не счел нужным известить о смерти наследодателя, и они не вступили в наследство. Продав квартиру, гражданин скрывается, а через некоторое время появляются другие наследники, которые узнали о смерти наследодателя и теперь претендуют на квартиру.

По закону срок исковой давности для таких претензий составляет три года с того момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав. Если объявятся остальные наследники и сумеют доказать нарушение своих прав, суд встанет на их сторону, сделка купли-продажи аннулируется, и покупатель остается без квартиры и без денег.

Возможны проблемы и в том случае, если квартиру унаследовал ребенок. Пока он не достиг совершеннолетия, его имуществом распоряжаются законные представители – родители или опекуны. Опекуны могут продать квартиру сразу или предварительно оформив ее на себя. Достигнув совершеннолетия, ребенок может подать судебный иск и оспорить сделку. С большой вероятностью суд встанет на его сторону, и сделка будет аннулирована.

Проблемы могут возникнуть и при появлении завещания. Рассмотрим такой пример. Умерла пожилая женщина, после себя оставила квартиру в центре Москвы. Все ее наследники через полгода после ее смерти вступили в наследство, после чего продали квартиру и разделили деньги. А еще спустя некоторое время выясняется, что наследодатель оставила завещание, согласно которому наследником является совершенно посторонний человек. В этом случае лицо, указанное в завещании в качестве наследника, может добиться в судебном порядке признания сделки недействительной, и покупатель оказывается пострадавшей стороной.

Лицо может вступить в наследство и по поддельному завещанию, а потом продать квартиру. Если объявятся настоящие наследники и смогут доказать подлог документов, сделка также будет аннулирована.

Защититься от таких ситуаций практически невозможно. В некоторой степени гарантией является нотариально заверенная расписка продавца о том, что он берет на себя финансовое урегулирование претензий остальных наследников, если они возникнут. Другим вариантом защиты является страхование сделок, которое все шире распространяется в Москве и гарантирует возврат покупателю всей суммы в случае, если сделка будет признана недействительной.

См. также: Схема 4. Продать квартиру с жильцами